ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

При составлении отчета об оценке в соответствии с п. 2.3. ФСО №3 оценщик придерживался следующих принципов:

- принцип существенности – в отчете изложена вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

- принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная и полученная в результате расчетов подтверждена проведенными расчетами и материалами, полученными в ходе выполнения оценки;

- принцип однозначности – содержание отчета не вводит в заблуждение пользователей отчета и не допускает неоднозначного толкования;

- принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату;

- принцип достаточности – отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при про ведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Оценщик придерживается следующих принципов, предусмотренных ССО РОО 2010:

- принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают имущество, способное удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

- принцип замещения – максимальная стоимость объекта, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

- принцип конкуренции. Если отрасль (рынок), в которой позиционируется имущество, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. При обострении конкуренции, при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов.

- принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость имущества изменяется. Следовательно, оценка стоимости имущества должна проводиться на определенную дату.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процесс оценки объекта недвижимости состоял из четырех этапов, описанных ниже.

Этап №1 – Заключение договора с Заказчиком

На этом этапе был определен объект оценки, дата оценки и цель оценки недвижимости.

Этап №2 – Осмотр объекта, сбор данных и их анализ

На этом этапе был произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций со специалистами технических служб, посредством визуального осмотра.

Этап №3 – Проведение расчетов

Оценка объекта оценки базируется на использовании трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также требует соблюдения особых условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение объекта оценки, либо его прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы. В связи с этим результат, полученный на основе всех трех подходов, является наиболее обоснованным и объективным.

Согласно ФСО «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (ФСО №1).

В соответствии с п.22 р.IV ФСО №1 сравнительный подход применяется тогда, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов. При отсутствии такой информации применение сравнительного подхода недопустимо.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитый вторичный рынок.

Затратный подход.

Согласно ФСО -1 затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки имущества на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу, имеет первостепенное значение.

Доходный подход.

Согласно ФСО -1доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки.

В рамках доходного подхода стоимость объекта оценки можно определить либо методом прямой капитализации дохода, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В обоих случаях происходит трансформация доходов в стоимость.

Все три подхода измеряют одну и ту же величину. Они исходят из вариантов поведения инвестора, оценивающего экономическую целесообразность строительства, аренды или покупки необходимого объекта. На равновесном рынке все варианты экономически сопоставимы, в силу чего окончательное суждение о стоимости объекта делается на основании согласования результатов всех подходов. Согласованная стоимость является взвешенной величиной, при этом результату каждого подхода придают вес в зависимости от его предполагаемой надежности и точности

В данном отчете применялся затратный и сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. В рамках затратного подхода применялся метод уменьшения стоимости замещения на величину расчетного процента износа.

Описание примененных методов дано на соответствующих страницах данного отчета.

Этап №4 – Подготовка Отчета

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета и приложений к Отчету.

ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Далее приведены основные понятия и определения, встречающиеся в данном отчете.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Движимое имущество - юридическое понятие, относящееся ко всем правам, интересам и выгодам, связанным с собственностью на вещи, отличные от недвижимости. В некоторых государствах предметы движимого имущества юридически обозначаются как «движимость» в отличие от термина «риэлти» (realty), который может относиться либо к недвижимому имуществу, либо к недвижимости. Предметы движимого имущества могут быть материальными, такими как движимые вещи, или нематериальными, такими как долг или патент. Предметы материального движимого имущества не прикрепляются постоянно к недвижимости и обычно характеризуются возможностью их перемещения.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. (ГОСТ Р 51195..0..02-98 " Единая система оценки имущества. Термины и определения" ).

НДС– система налогообложения товаров на сумму стоимости, добавленной на каждом этапе их производства, обмена или перепродажи. Процентная ставка может различаться в зависимости от вида продукции. Такой налог взимается в нашей стране при реализации всех товаров, услуг и выполнении всех работ за редкими исключениями, оговоренными в специальных нормативных актах. НДС включается производителем или продавцом в цену товара, оплачивается покупателем и рассчитывается как разность между НДС, уплаченным покупателем, и НДС, уплаченным в связи с расходами, включаемыми в себестоимость продукции. В платежныхдокументах НДС выделяется отдельной строчкой.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимости объекта (машин, оборудования, автотранспорта) на момент ввода в эксплуатацию (постановки на баланс).

Право собственности - право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, а так же совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Условия реализации – специфические условия, оказывающие влияние на цену оборудования (срочная продажа, срочная покупка, подозрение на скрытые дефекты и т.д);

Функциональное устаревание соответствует потере стоимости машин, оборудования и автотранспорта, вызванных появлением новых технических и технологических решений.

Цена - денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. Понятие, относящееся к обмену или услуги. Цена представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар или услугу. После проведения обмена, цена объявленная открыто или сохраненная в тайне, становится историческим (совершившимся) фактом. Уплаченная цена является результатом совмещения предложения и спроса (введение в МСО 1, 2, 3, 3.1)

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 Следующая ⇒