РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Метод сравнительных продаж:

Метод прямого сравнительного анализа продаж базируется на информации о ценахпредложений и продаж на открытом рынке и сравнении объекта оценки с аналогами.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам – аналогам, сходным с оцениваемым. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Скорректированная цена дает возможность сделать вывод о наиболее вероятной цене продажи оцениваемых объектов.

Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект оценки, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:

· выбор аналогов

· поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами

· расчет рыночной стоимости объекта оценки

Стоимость оцениваемого имущества определяется по формуле:

S=( Ц_ан.х К_{) /}_n (1)

где:

Ц_ан – стоимость аналогов;

К- поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами.

n - объем выборки значений стоимости

Значение стоимости, рассчитанное по выше указанной формуле, принимается в качестве остаточной базовой стоимости при условии, что выборка значений стоимости транспортных средств однородна. Степень однородности выборки значений стоимости аналогов характеризуется величиной коэффициента вариации, который рассчитывается по формуле:

V =

(2)

Совокупность значений транспортных средств в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0, 3.

Критерии отбора аналогов

В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п.14 «…объектом –аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Проведя мониторинг рынка движимого имущества аналогичного назначения, Оценщик получил следующую информацию:

1. Отсутствует открытая рыночная информация о сделках с объектами движимого имущества.

2. В достаточном объеме на рынке имеется информация о ценах предложения. Отсутствиедокументально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов объясняется распространённой в российском деловом обороте практикой сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности.

В связи с вышеизложенным на дату оценки оценщик определил рыночную стоимость оцениваемого имущества с помощью сравнительного подхода, сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст.ст.435 и 437) по продаже объектов движимого имущества.

Объем исследованной информации и степень ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющая высокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объекта оценки.

Стоимость аналогичного движимого имущества на вторичном рынке принята по информации Интернет - сайтов, полученной при помощи поисковой системы «Яndex» (адреса Интернет-страниц указаны у каждого аналога).

Обоснование корректировок

При расчете методом сравнительного анализа рынка продаж применяются следующие поправки:

К_ком- коммерческая поправка на торг;

К_ф.с. - коэффициент, учитывающий разницу между состоянием оцениваемого объекта и состояния объекта аналога.

В результате сложившихся условий на рынке подержанной техники, имущество продается на 1 – 5% ниже стоимости, первоначально затребованной продавцом. Коммерческая поправка на торг принимается на уровне средней скидки при торге 2, 5%. К_ком =0, 975.

Поправка по фактическому состоянию (К_ф.с.) вводится в силу того, что выбранные аналоги и оцениваемый объект имеют разный эксплуатационный износ. Эксплуатационный износ - это относительная утрата стоимости транспортного средства из-за изменения его технического состояния в процессе эксплуатации, физического старения, приводящего к ухудшению функциональных, конструктивных и эксплуатационных характеристик транспортного средства.

К_ф.с рассчитывается, исходя из данных таблицы №7.

Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа при обследовании технического состояния АМТС.¹

Таблица № 7

Оценка состояния	Характеристика физического состояния	Коэф. износа, %
Новое	Новое, не зарегистрированное в органах ГИБДД в отличном состоянии, после выполнения предпродажной подготовки, без признаков эксплуатации	До 10
Очень хорошее	Практически новое, на гарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания и не требующее ремонта или замены каких-либо частей	10-24
Хорошее	На послегарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания и не требующее текущего ремонта или замены каких-либо частей	25-39
Удовлетворительное	С выполненными объемами технического обслуживания, требующее некоторого ремонта или замены некоторых деталей, имеющее незначительные повреждения лакокрасочного покрытия.	40-59
Условно пригодное	пригодно для дальнейшей эксплуатации, но требует выполнения работ по текущему ремонту агрегатов, кузова, частичного восстановления наружной окраски	60-75
Неудовлетворительное	Находится в эксплуатации, требует значительного ремонта номерных агрегатов(двигателя, кузова, рамы), восстановление значительной части лако-красочного покрытия. Требуемый ремонт все еще экономически целесообразен	76-85
Предельное	Находится в критическом состоянии или выведено из эксплуатации. Требуемый ремонт уже экономически нецелесообразен.	85-100

¹Источник информации: таблица 4.3.1. РД 37.009.015-98

Техническое состояние объекта оценки можно отнести к разряду «хорошее» с износом от 25% до 39%. Объект оценки находится в рабочем состоянии. Физический износ принимается на уровне среднего значения диапазона 32%. Выбранные аналоги имеют хорошее состояние, сопоставимое с объектом оценки, поправка не вводится.

Коэффициент на предпродажную подготовку (Кппп). Предпродажная подготовка – это мероприятия, позволяющие повысить стоимость автомобиля и улучшить его внешний и внутренний облик. Исследования показывают, что внешний вид автомобиля, и в первую очередь состояние салона, способствуют принятию покупателем решения о покупке. Предпродажная подготовка может включать в себя от двух до пяти технологических процессов. Как правило, это:

1) частичное восстановление лакокрасочного покрытия (1 или 2 повреждения), абразивная (защитная) полировка кузова автомобиля, комплекс работ по уборке салона и багажного отделения автомобиля.

2) ремонт внешнего вида автомобиля (удаление вмятин, ремонт стёкол, ремонт салона)

Средняя стоимость предпродажной подготовки составляет от 5000 рублей до 15000 рублей. (источник http: //www.auto-treiting.ru/index/info/special/,

http: //atc-autospa.ru/? page=podgotovka_prodasha ).

К расчету принимается средняя величина 10 000 руб.

У оцениваемого автомобиля имеются механическое повреждение кузова, требующее окраски двух дверей с одной стороны, переднего и заднего крыла.

Средняя стоимость работ принята по данным автосервиса «АвтоСан», г. Москва, проезд Серебрякова, д. 2, корп. 1

http: //avtosan.ru/index.php? page=service& part=pokraska

Стоимость устранения повреждений составит объекта оценки 19 500 руб.

Таким образом, поправка на предпродажную подготовку составит 29 500 руб.

Согласно п.6.5. Методического руководства для экспертов " Определение стоимости, затрат на восстановление и утраты товарной стоимости автомототранспортных средств», утвержденного Минюстом РФ, 2001 год, цена автотранспортного средства может быть снижена дополнительно, если известно, что АМТС будет реализовываться в специфических условиях.

Поправка на условия продажи связана с тем, что оцениваемое имущество будет реализовано в рамках конкурсного производства, что предполагает укороченный срок экспозиции (до 5 месяцев) и реализацию на электронных торгах. К тому же оцениваемое оборудование будет продаваться в состоянии «как есть», без гарантии продавца на замену или возврат, а так же на бесплатное устранение неисправностей, без проведения технического контроля и т.п. Поправка – 20%.

Таблица № 8

№ п/п	Наименование объекта оценки	Аналог	Аналог	Аналог	Коэффициент вариации (согласно формуле №2)	Среднерыночное значение рыночной стоимости объекта оценки, руб.	Поправка на торг	Поправка на техническое состояние	Поправка на предпродажную подготовку	Поправка на условия реализации	Рыночная стоимость аналога в руб.
	Тойота Камри	890 000	850 000	829 000	0, 04	856 333	0, 975		-29500 руб.	0, 8
http: //auto.ru/cars/used/sale/1020015069-50aad/	http: //auto.ru/cars/used/sale/1019792643-419b/	http: //auto.ru/cars/used/sale/1019451903-a7806/

Вывод по сравнительному подходу: Рыночная стоимость оцениваемого имущества, определенная по сравнительному подходу составляет 644 340 (шестьсот сорок четыре тысячи триста сорок) рублей

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 Следующая ⇒