|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Недвижимое имущество – объект ипотеки. Рынок недвижимости
В условиях перехода к рыночным отношениям происходит существенная трансформация собственности, как базы любой экономической системы. С появлением в России частной собственности возникает ряд новых экономических понятий и явлений. Среди них понятия «недвижимое имущество» или «недвижимость», «рынок недвижимости», «ипотека». Недвижимость отражает определенные общественные отношения, связанные с отношениями собственности, а рынок недвижимости отражает трансформацию форм и видов прав собственности. В условиях всеобщей государственной собственности имущество, относящееся в рыночных условиях к недвижимому, выступало в форме подавляющей доли основных фондов, составляя их пассивную часть. Такая форма недвижимости используется в России и в настоящее время в бухгалтерском учете и при проведении экономического анализа деятельности предприятий и организаций. При появлении в стране частной собственности объекты пассивной части основных фондов начинают не опосредованно, а активно и непосредственно участвовать в процессах, которые составляют основу жизни общества – в создании и использовании различных экономических благ, становятся предметами рыночных отношений – специфическим товаром - недвижимым имуществом, образуя свой специфический сегмент рынка - рынок недвижимости. Понятие «собственность» обычно употребляется как синоним некоторого вида имущества. Смысл этого термина исследуется многими известными философами, экономистами, юристами. Экономисты, как правило, определяют собственность как объективные экономические отношения, возникающие между людьми по поводу присвоения материальных благ. В любом обществе, достигшем определенного уровня своего развития, возникает необходимость регулирования отношений, возникающих как между самими членами общества, так и между его членами и государством. Такое регулирование осуществляется посредством создания специальных норм, называемых правовыми. Отличительной особенностью правовой нормы является ее общеобязательный характер. Только наличие правовой нормы позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений. Это полностью относится и к экономическим отношениям, базу которых составляют отношения собственности. Таким образом, недвижимое имущество имеет экономическую и юридическую стороны понятия, неразрывно связанные экономические и юридические характеристики, определяющие особенности рыночных операций с ним, в том числе операций залога. Определяющим моментом в операциях с недвижимостью является право собственности. В зависимости от субъекта права собственности, собственность может быть публичной и частной. Публичная собственность может быть государственной (В России государственная собственность двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, то есть собственностью местных органов самоуправления. Поскольку в соответствии со статьей 12 Конституции Российской Федерации, «органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти», муниципальная собственность не является государственной. Действующим Гражданским Кодексом РФ устанавливается, что от имени Российской Федерации и субъекта Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ГК РФ, ст. 214, 215). Содержание понятия «государственная собственность» ни в ГК РФ, ни в иных федеральных законах не раскрыто. Государственную собственность экономисты определяют как общую совместную собственность населения. Органы государственной власти являются доверительными управляющими государственной собственностью, то есть управление государственной собственностью – одна из многих функций государственной власти. Частная собственность – это имущество частных лиц: юридических или физических. Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: «собственность» и «право собственности». Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю-собственнику, и только ему, определять содержание и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное «хозяйственное господство». В п. 1, ст. 209 ГК РФ полномочия собственника раскрываются с позиций традиционного российского гражданского права «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения, охватывающих в своей совокупности все возможности собственника. Полномочия собственника устраняют, исключают всех других лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли. В отличие от этого правомочия иного законного владельца не только не исключают прав на то же имущество самого собственника, но и возникают обычно по воле последнего и в предусмотренных им пределах. Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Этот акт подтверждает существование объекта недвижимости «де-факто». С момента его осуществления со стоимости объекта, зафиксированной в соответствующих документах(например, в бухгалтерском балансе предприятия) начинают производить все предусмотренные законодательством платежи. Но с ним нельзя производить никаких рыночных операций до момента государственной регистрации прав собственности на этот объект. Внесение объекта недвижимости и прав на него в Единый государственный реестр – признание прав «де юре». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения, ограничения прав на недвижимое имущество, - является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, - проводится на всей территории РФ по единой системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином Государственном Реестре Прав (ЕГРП), - датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в ЕГРП, - осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Виды государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведены на рисунке 3. Таким образом, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него и наоборот. Если объект, права на него и совершаемые с ним сделки не прошли государственную регистрацию, то есть юридически не оформлены, то все сделки с объектом или правами на объект являются недействительными.
Виды регистрации прав на недвижимое имущество
Рис. 3. Виды государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством РФ Юридическое понятие «недвижимость» появилось в России впервые в Указе Петра 1 от 21 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Это общее понятие конкретизировалось в отдельных статьях закона. С октября 1917 года по 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. После 80-летнего перерыва в Гражданском Кодексе Российской Федерации появилось правовое понятие недвижимого имущества (недвижимости). «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (в ред. Федерального закона от 30.12. 2004 № 213—ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».[13] «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.»[14]. Из вышеизложенного следует, что с юридической точки зрения к недвижимому имуществу относится любой объект гражданского права, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с законодательством. Исходя из приведенного определения, ни один объект недвижимости не может быть предметом ипотеки в отрыве от земельного участка, на котором он расположен. Таким образом, говоря об ипотеке жилого или нежилого объекта недвижимости имеется в виду его залог вместе с участком. Во многих странах (например, в Германии, Австрии, Испании и др.) под недвижимостью понимается земельный участок и расположенное на нем и необходимое для его целевого использования имущество. Таким образом регистрируется ипотека не объекта недвижимости на земельном участке, а ипотека земельного участка с расположенным на нем имуществом. Для понимания особенностей ипотеки в юридическом аспекте необходимо принять во внимание различия в подходах к ней континентальной (страны Западной Европы) и англосаксонской (Великобритания, США) правовых систем. «Классическая» ипотека по континентальному праву включает производное залоговое право залогодателя (одновременно собственника имущества) и отчуждение этого права в пользу залогодержателя, что подтверждается нотариальным удостоверением и (или) государственной регистрацией. Реализация залогодержателем своих прав в данном случае несколько затруднена, так как залогодатель остается собственником имущества до момента его взыскания (продажи), которое производится только на основании судебного решения или при согласии залогодателя (См. «Юридические основы ипотечного кредитования» п. 5 данного учебного пособия). В США и Великобритании существует традиция " титульного залога" недвижимости - так называемый могидж (от англ. mortgage – закладная). Эта правовая конструкция предполагает формальную передачу залогодателем титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю в период действия договора. При этом происходит «расщепление» права собственности на объект залога: залогодержатель обладает «титульным» правом собственности, а у залогодателя остается право владения и пользования имуществом. Несмотря на то, что при могидже залогодержатель имеет некоторые преимущества в сравнении с залогодателем, подразумевается, что злоупотреблять своими полномочиями (в условиях развитого гражданского общества) ему невыгодно. Применение той или иной правовой конструкции зависит от конкретной правовой системы и традиций хозяйственного оборота, но служит оформлением сходных экономических отношений. Вся история человечества подтверждает, что все, что в настоящее время относиться к недвижимости является обязательным признаком любой цивилизации, потому что служит удовлетворению одной из самых основных человеческих потребностей. Следовательно, недвижимость обладает максимальной полезностью среди других создаваемых деятельностью человека благ, так как делает возможным (наряду с пищей, одеждой и т.д.) само нормальное существование человека. Другой важной экономической характеристикой недвижимости является то, что любой ее объект представляет собой материальный актив экономической системы. Так как он может быть использован в качестве источника дохода (использован в процессе производства, сдан в аренду и т.д.). Для каких бы целей не использовалась недвижимость, её следует рассматривать с точки зрения ее полезности и ценности. С этих позиций она представляет не просто вещь, а неразрывное единство двух вещей: одна из них земельный участок, другая – здание, сооружение на данном земельном участке. При этом земельный участок сам по себе имеет определенную полезность и ценность и чем больше на его освоение затрачено труда, тем выше его полезность и ценность. Имеющиеся на участке здания и сооружения могут значительно увеличить полезность и ценность участка, но сами по себе они без участка, на котором расположены, могут быть абсолютно бесполезны, и иметь ценность только с позиций их дальнейшего использования в качестве материалов при сооружении других объектов или в качестве отходов. Неразрывная связь объекта и земельного участка, на котором он находится, важнейшая особенность недвижимости. Полезность и ценность объекта недвижимости определяются его технико-эксплуатационными, социально-экономическими и юридическими характеристиками (рис. 4.). Они лежат в основе рыночной стоимости объекта недвижимости, определяющей верхнюю границу суммы кредита под его залог. Отличительной экономической характеристикой недвижимости выступает значительная по сравнению с другими видами имущества продолжительность использования (от нескольких десятилетий до нескольких столетий), что позволяет использовать ее в качестве обеспечения долгосрочных обязательств (Ипотечные кредиты выдаются на срок до 30 лет). Принципиальной отличительной чертой недвижимости, определяющей ее ценность, является ее местоположение. Два одинаковых объекта недвижимости (по архитектуре, конструкции, материалам, дизайну, планировке и т.д.), расположенные в разных местах будут иметь различную ценность, а, следовательно, и различную рыночную стоимость. Сравнительная ценность этих объектов определяется только их местоположением. Инвестиционный характер недвижимости определяется ее предназначением для длительного использования, в течение которого под воздействием внешней среды, условий и длительности использования изменяются ее свойства – физический и моральный
Рис. 4. Основные характеристики недвижимости как объекта залога износ - и вместе с этим ее полезность и ценность. Необходимость поддержания объекта недвижимости в данном состоянии (техническое обслуживание, которое включает, прежде всего, все виды ремонтов) и проведения изменений его свойств для противодействия физическому и моральному износу (реконструкция) требуют иногда довольно значительных затрат. Эти затраты производятся залогодателем в течение всего срока ипотеки и часто требуют для своего возмещения новых кредитов под залог уже заложенного объекта недвижимости – вторичная ипотека. Недвижимость может вступать в оборот в любой момент своего жизненного цикла. Это еще одна специфическая характеристика недвижимости. Например, полезность недостроенных зданий («недостроя») равна 0, но они часто выступают предметом купли-продажи или залога. В этом случае предметом купли-продажи или залога выступает не сам «недострой», а земельный участок (точнее права на него), на котором он расположен. Полезность и вместе с этим и стоимость земельного участка во многом определяются полезностью объекта, который будет сооружен на базе имеющегося «недостроя». Объектом залога при этом выступает земельный участок по его рыночной стоимости с учетом полезности достроенного в будущем расположенного на нем «недостроя» (залог прав на будущий объект недвижимости). Значительной особенностью недвижимости как объекта залога выступает количественное несовпадение качественных характеристик объекта. Если принять, что в качестве объекта недвижимости выступает жилой многоквартирный дом, то в нем как физическом (материальном) объекте может содержаться множество различной модификации самостоятельных объектов: квартиры различной планировки, жилой площади, этажности, отделки и т.д., офисы, торговые и другие помещения. Эти объекты каждый в отдельности и дом в целом могут выступать как единая единица залога. Из изложенного следует, что недвижимость как экономическая категория является материальным активом, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода. Экономические и юридические характеристики недвижимости определяют особенности рынка недвижимости как специфического сектора национального рынка. Виды недвижимости и прав собственности определяют различные условия, формы и методы ипотеки. Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общественной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. В документе может быть также предусмотрено сохранение за залогодателем указанной части участка на право аренды на условиях, определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других “прегрешений” собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется “ обращение взыскания ”. Следует отметить, что в законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита прав собственника недвижимости и в рамках процедуры обращения взыскания на недвижимость действует ряд защитных мер в пользу должников и собственников. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную информацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных участков и установить их правовой статус. Общие правила заключения договора об ипотеке любого предприятия, (в данном случае недвижимое имущество рассматривается как неотъемлемая часть предприятия независимо от организационно-правовой формы деятельности), можно свести к следующим основным положениям. Ипотека предприятия в целом распространяется на все имущество, включая основные и оборотные средства, право требования, патенты, долги, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе (если иное не установлено договором). В состав заложенного имущества включаются: полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы; приобретенные в этот период долги; осуществленные залогодателем улучшения имущества предприятия. Филиалы предприятий независимо от их местоположения (если иное не отражено в договоре) так же подпадают под ипотеку. В договоре об ипотеке предприятий в целом, отдельных сооружений, зданий, строений и иных производственных объектов должны быть зафиксированы, кроме обычных сведений, данные о виде ипотечного имущества, его наименование, местонахождения, год постройки, физический износ, стоимость. Особое внимание надлежит уделить документальному подтверждению и описанию прав на недвижимость, доказательству “чистоты титула” (означающей отсутствие других собственников или претендентов на закладываемую недвижимость). Проверка такой “чистоты” применительно к нежилым объектам упрощена по сравнению с проверкой квартир (отсутствует элемент прописки). Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен. Ипотекой предприятия может быть обеспеченно денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора ипотеки. Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным способом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки. Ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия. Согласно статье 44 Закона РФ “О залоге” при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в его руководящие органы, ограничения прав распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если же указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие. Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Дача, садовой домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя. Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды. Вышеизложенные особенности залога различных видов недвижимого имущества имеют место в условиях безусловного права владения и владение на основе аренды, когда для залога объекта недвижимости необходимо согласие его собственника. Специфическими для жилой недвижимости формами владения являются кондоминиум и кооператив. При покупке или залоге кондоминиума приобретается не земля, а пространство в трех измерениях, заключенное в пределах внешних стен. Единицей кондоминиума может быть квартира в многосемейном доме, или отдельный односемейный дом. Участок земли, на котором расположен кондоминиум, находится во владении ассоциации кондоминиума. При покупке кооператива фактически приобретаете «акции» в кооперативе, который является владельцем недвижимости. Обеспечением займа для кооператива является залог акций кооператива. Основной особенностью рынка недвижимости является то, что здесь, в отличие от других сегментов национального рынка (товарного, финансового и других), происходит движение не объектов сделки против платежа за них, а прав на эти объекты. Практически все рыночные операции с объектами недвижимости опосредуются операциями с правами на них. Это определяет огромное значение при их проведении знания и неукоснительного соблюдения действующих федеральных и региональных законов и других регламентов и норм, острейшую необходимость участия в проведении операций высококвалифицированных юристов, специализирующихся в области недвижимости, правовой защиты интересов обеих сторон сделок. Рынок недвижимости это система конкретных экономических отношений и связей между покупателями, продавцами недвижимого имущества и торговыми посредниками по поводу движения прав собственности, других вещных прав и средств платежа по сделкам, отражающая экономические интересы субъектов рыночных отношений и обеспечивающая обмен продуктами труда. Развитие рынка недвижимости в значительной степени зависит от многих экономических, политических, социальных и правовых и других факторов. К экономическим факторам, прежде всего, следует отнести: уровень доходов населения и, предприятий и организаций и их дифференциацию, уровень развития финансового рынка и банковских услуг, инфляцию, процентную ставку, предпринимательскую активность, цены на строительные материалы, коммунальные услуги и др. К политическим – стабильность политического курса и общественного развития в стране, курса на становление рыночных отношений и гражданского общества, ориентация на вхождение страны в мировую экономику. К социальным факторам – демографические тенденции, образовательный уровень населения, изме Популярное:
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-10; Просмотров: 803; Нарушение авторского права страницы
Регистрация прав на земельные участки
Земельный участок
Пространственная ориентация
Размеры и площадь
Почвенно-геологические характеристики
