Основные характеристики стандартных ипотечных кредитов

Введение

Ипотека представляет собой форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника залогом прав на недвижимое имущество. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемой ипотекой, является кредит, который по форме обеспечения называется ипотечным. Процесс ипотечного кредитования, включающий стадии оформления, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, составляет основу системы ипотечного кредитования страны, региона, города. Она включает множество процессов, обеспечивающих и обслуживающих ипотечное кредитование. Это – процессы государственного регулирования ипотеки, страхования, оценки стоимости закладываемого недвижимого имущества, судопроизводства по отчуждению прав собственности на залог при невыполнении залогодателем своих обязательств, эмиссии и обращения ценных ипотечных бумаг и другие. Процессы системы ипотечного кредитования, осуществляемые с целью получения прибыли, составляют систему ипотечного бизнеса.

В широком смысле система ипотечного кредитования это целостный механизм, представляющих не только заемщиков и кредиторов, но и остальных участников – инвесторов, продавцов недвижимости, застройщиков, страховщиков, риэлтерских фирм, государственных органов власти и других. Как и любая другая система, она находится во взаимосвязи и во взаимодействии с внешней средой. На нее влияют политические, экономические, социальные и другие факторы. В ее процессах производятся различные продукты и услуги, обращение которых в определенном экономическом пространстве составляет самостоятельный сектор национального рынка – ипотечный рынок. Его функционирование взаимосвязано с другими секторами национального рынка и взаимозависимо от них. Это рынки финансов, капиталов, недвижимости, фондовый рынок (сектор проведения операций по секъюритизации ипотечных активов), инвестиционный рынок.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике любого государства. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий населения, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Наиболее совершенные формы оно приобрело в ряде зарубежных стран, особенно в США, где оно соответствует как потребностям поземельного кредита, так и экономическим условиям его предоставления и обеспечения.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее эффективных и проверенных способов привлечения внебюджетных денежных средств на рынок недвижимости и, особенно, в его важный сегмент – жилищный.

Современная публицистика России рассматривает, как правило, только так называемую жилищную ипотеку, не заслуженно оставляя в стороне важнейшее направление ипотечного бизнеса - ипотеку нежилого фонда недвижимого имущества. Такое положение в какой-то степени является отражением существующего в России рынка недвижимого имущества и направления работы таких центров идеологии ипотеки России, как Госстрой РФ, Ассоциация ипотечных банков, Агентство жилищного ипотечного кредитования, Институт экономики города.

Следует отметить, что ипотека нежилого фонда гораздо проще, имеет более строгую юридическую базу, чем ипотека жилья. Здесь нет проблемы обеспечения другим жильем заемщика в случае невозврата кредита и необходимости продажи заложенного имущества для возврата долга банку, отчуждения собственности только через суд и многих других.

Развитие ипотечного кредитования способствует улучшению инвестиционного климата во всех сферах экономики страны, стимулирует развитие кредитной (особенно банковской), страховой и других систем инфраструктуры ипотечного рынка, решает существенные проблемы финансирования строительства и покупки объектов недвижимости и прежде всего объектов жилой недвижимости, что в свою очередь решает важнейшую социальную проблему – обеспечение населения жильем. Однако для этого необходимо обеспечить определенные экономические и социально-политические условия, среди которых наиболее важными являются:

полная и качественная законодательная база;

эффективная судебная система и наличие действенных процедур обращения взыскания при невыполнении обязательств;

сложившийся рынок недвижимости;

стабильный рынок ценных бумаг;

наличие эффективных схем банковского ипотечного кредитования;

активное участие государственных и муниципальных органов управления;

наличие действенной системы юридического обслуживания процессов ипотечного бизнеса;

существование апробированных и эффективных технологий страхования и оценки имущества, передаваемого в залог и многие другие.

Как показал опыт внедрения ипотечных схем в последнее десятилетие развития российской экономики, неотступное следование канонам «классической» ипотеки (как в американском, так и в немецком ее понимании) в современных российских условиях является неэффективным. В тоже время, очень важно в применяемых схемах ипотечного кредитования использовать наиболее эффективные ипотечные инструменты. Российская экономика, ее банковская система, веками выработанный менталитет россиян имеют значительные отличия от других стран мирового сообщества и значительно влияют на формы и методы ипотечного кредитования в России. Россия имеет свою многовековую историю ипотечного кредитования. В царской России ипотечный бизнес был очень развит и использовал в основном в качестве залога земельные участки и нежилые здания. Ипотека в России отличается от аналогичного вида бизнеса в развитых странах, прежде всего, наличием неограниченного рынка недвижимости в нежилом секторе и сравнительно низкой долей индивидуальных домов в жилом секторе. Изучение и творческое использование исторического отечественного опыта формирования, функционирования и развития ипотечного кредитования наряду с опытом других стран позволит создать в России наиболее соответствующую ее социально-экономическим условиям и эффективную систему.

1. Сущность, содержание и процесс ипотечного кредитования.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ее ввел архонт Солон в VI веке до нашей эры. Предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 году до нашей эры), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 году до н. э. Солон осуществил свои знаменитые реформы, в том числе отменил поземельные долги, ввел свободу завещания, по которому выморочное[1] имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Каждый гражданин получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой (по-гречески “hypotheca” – подставка, подпорка). Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными тяготами установления прав на недвижимость. Земля – легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов и заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога недвижимого имущества.

В историческом процессе развития института залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствовала потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых для эффективной организации ипотечного кредитования качеств – «специальности» и «гласности», а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Они по сравнению с греками расширили юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника, что лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. В тоже время римский закон присваивал ипотечное право некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) независимо от договора. Это законная, тайная или безгласная ипотека. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции – с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имела две характерные черты. Во-первых, она была применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производилась не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Она становится надежным вещным правом[2], но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения. «Hypotheca est tota in toto, et tota in qualibet parte» – право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, т.к. нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII – XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецензии римского права ипотека перешла в европейское право. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенный формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. Ипотечное кредитование является одним из основных сегментов банковского бизнеса.

Благодаря особенности объектов недвижимого имущества, прочно связанных с землей, ипотека является надежным способом обеспечения обязательств и не требует обязательного нахождения ее у кредитора. Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства преимущественное (по отношению к другим кредиторам залогодателя) право получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества[3]. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путем автоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

Под ипотечным кредитованием чаще всего понимают разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает деятельность многих его участников, которые непосредственно не участвуют в процессе кредитования, но без них оно не возможно. Это – государственные и муниципальные органы управления, инвесторы, риэлтеры, застройщики, страховые компании и другие субъекты рынка, обеспечивающие и обслуживающие этот процесс и составляющие инфраструктуру системы ипотечного кредитования. В этом случае деятельность предприятий и организаций на ипотечном рынке одно из направлений их бизнеса, а вся совокупность этой их деятельности в сфере ипотеки составляют систему ипотечного бизнеса. Отсюда, в современных условиях правильнее говорить о системе ипотечного бизнеса как многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости, и другие обеспечивающие и обслуживающие ипотечное кредитование процессы. Ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Ипотечное кредитование – это система отношений, возникающих на нескольких сегментах рынка по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации [4] ипотечных активов . Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка.

Ипотечное кредитование как инструмент социальной политики государства выступает существенным фактором экономического и социального развития страны[5].

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, который позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В условиях рыночной экономики существование ипотечного кредита является предпосылкой возникновения ипотечного капитала, как части специфически используемого (под залог недвижимости) ссудного капитала. Ипотечный капитал можно также рассматривать как обособившуюся часть промышленного капитала, что объясняется движением этого капитала в процессе общественного воспроизводства. Ипотечному капиталу свойственны те же показатели, что и собственному и заемному капиталам:

- денежный поток доходов – кредитор имеет право на самый стабильный ежемесячный поток доходов в период погашения ипотечного кредита; это обусловливает значительные колебания потока доходов для собственника доходной недвижимости;

- ставка доходности – более высокая по сравнению с вложениями собственного капитала при положительном финансовом рычаге; кредиторы, как правило, имеют премию сверх фиксированных доходов;

- ликвидность – коммерческие закладные могут быть проданы на вторичном рынке (в настоящий момент препятствием для свободной реализации закладных являются отсутствие стандартизации долговых инструментов и высокая стоимость экспертизы, брокерских операций и юридического оформления сделок);

- риски – риски кредита по закладной подвержены общим рыночным тенденциям, однако, в целом, меньше, чем при инвестициях собственного капитала в недвижимость (так как закладные предоставляются только на 70-80 % от стоимости недвижимости); риски держателей закладных также подвержены инфляции;

- контроль – держатели закладных имеют меньше прав на контроль, чем владельцы собственного капитала, инвестированного в недвижимость;

- оценка – ипотечные закладные могут быть оценены на основе сопоставления уровня риска и срока погашения кредита.

Ипотечный капитал, как обособленная часть ссудного капитала, выступает как капитал-собственность. По определению К. Маркса это «капитал вне процесса производства, сам по себе приносящий доход»[6]^. Источниками накопления такого капитала являются амортизационные доходы, средства которых используются для предоставления ипотечных ссуд, часть оборотного капитала, высвобождающаяся в денежной форме в связи с несовпадением момента получения выручки от продажи, инвестиционные вклады населения и др.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество. Однако различные виды недвижимости имеют свои специфические свойства обращения на рынке и, соответственно, свои особенности участия в процессах ипотечного рынка. В литературе и практике ипотечного бизнеса выделяется три крупных вида недвижимости: свободные от объектов недвижимости земельные участки, объекты жилой и нежилой недвижимости, определяющие три формы ипотечного кредитования и соответствующие им сегменты ипотечного рынка. Наиболее распространенная и развитая из них – кредитование под залог жилой недвижимости, получившая названия жилищной ипотеки. Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый рост определяется тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик (определенной стандартизированности объектов и операций залога, легкой оценки рыночной стоимости, наличием ликвидного рынка) выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств. Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором современного исполнения обязательств. Однако этот вид ипотечного бизнеса в силу большой социальной значимости жилых объектов недвижимости, высокой неопределенности поведения и будущего состояния собственника, стремления государственных органов управления обеспечить реализацию одной из основных задач государства – обеспечения граждан жильем – и защищать их интересы является довольно трудным, хлопотным и часто рискованным. Например, в случае невозврата кредита, обеспеченного залогом объекта жилой недвижимости, производится судебное отчуждение прав собственности на него и его продажа судебным исполнителем на открытых торгах, если иное не предусмотрено заключенными ранее договорами. Для нежилой недвижимости такая процедура действующим в России законодательством не предусмотрена и кредитор производит отчуждение прав собственности в случае неисполнения заемщиком договорных обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с условиями договора и действующего законодательства. Нежилая недвижимость, к которой согласно российскому законодательству относятся не только нежилые здания и помещения, но и предприятия как имущественные комплексы, в финансовых потоках хозяйственной деятельности предприятий выступает в форме актива и, как таковая, готова к участию и участвует в процессах рыночного обращения. Это положение позволяет предприятиям использовать принадлежащее ему недвижимое имущество и весь имущественный комплекс в финансировании программ своего развития. Однако, в силу значительно низких, по сравнению с жилой недвижимостью, ликвидностью и уровнем организации и развития рынка нежилой недвижимостью в России, ипотечное кредитование нежилой недвижимости носит эпизодический характер.

Взаимоотношения кредитора и заемщика в ипотечном кредитовании определяются двумя основными документами - кредитным договором и договором залога (договором об ипотеке), который является неотъемлемой частью кредитного договора. Они регламентируются действующим в стране законодательством, регламентами, утвержденными руководящими органами федерации или конкретной территории страны, на которой осуществляется ипотечная сделка, и данного банка. Основной вопрос составления документов ипотечного кредитования - отсутствие разногласий в федеральных, региональных и банковских регламентах, или отражение в кредитном и залоговом договорах юридически обоснованных компромиссных решений этих разногласий.

Ипотечным может, в принципе, считаться любой кредит, выданный под залог недвижимого имущества. Однако мировая практика выработала определенные характеристики понятия ипотечного кредита.

В зависимости от ситуации, в которой используются ипотечные кредиты, они делятся на:

- общие, применяемые обычно более чем к одной части недвижимого имущества с целью финансирования модернизации этого имущества;

- комплексные, где в качестве предмета залога выступает не только непосредственно объект недвижимости, но и оборудование, предметы личной собственности;

- открытые, т.е. предусматривающие получение дополнительных средств под залог того же имущества (как правило, для его усовершенствования);

- перевешивающие, дают возможность переуступить закладную другому кредитору с условием выплаты уже существующего займа.

В то же время под разновидностями собственно ипотечных кредитов понимается разделение займов в зависимости объекта и субъекта кредитования, способа обеспечения возврата ссуд, процедуры их обслуживания.

В ипотечном кредитовании объектом залога могут выступать земельные участки, жилые и нежилые помещения. Соответственно, в зависимости от объекта кредитования можно назвать следующие виды ипотечных кредитов:

- для освоения земельных участков, строительства объектов недвижимости;

- направленные на приобретение земельных участков, объектов жилой и нежилой недвижимости;

- для приобретения или строительства нежилых помещений.

Первый вид называют строительным ипотечным кредитом . Онвыдается заемщику для сооружения определенного объекта недвижимости под залог, или другого объекта недвижимости, или будущего объекта, построенного при помощи данного кредита. (Согласно действующему законодательству любое строящееся здание, сооружение становится объектом недвижимости только при условии наличия оформленного в установленном порядке акта приемки-сдачи его в эксплуатацию, а так же государственной регистрации прав на данный объект). Это, как правило, краткосрочные кредиты (до трех лет), имеющие, как и любой коммерческий кредит, высокий уровень риска. Основная проблема банка, выдающего такой кредит, оценить степень своего риска, связанного с вероятностью выполнения строительной организацией графика строительства и последующей продажи построенного объекта. Эта вероятность определяется рядом факторов, включая уровень спроса на данного вида объекты, способность заемщика контролировать свои затраты и выполнение сроков строительства, чтобы выйти на запланированные цены и выдержать начальные условия продажи объекта. Банки, осуществляющие ипотечное строительное кредитование должны иметь высококвалифицированных специалистов (своих или привлеченных из специализированных организаций) по экспертизе предлагаемых к финансированию строительных проектов, по консультационному обеспечению их доработки до требований банка, инжиниринговому сопровождению реализации проектов.

Степень риска значительно снижается, если застройщик финансирует из собственных средств не менее 30% общей стоимости объема строительства. Доля вложений застройщика может заключаться в оплате проектно-сметных и изыскательских работ, в приобретении прав собственности или долгосрочной аренды земельного участка, в оплате оформления разрешительной документации и других необходимых первоначальных затрат.

Риск также уменьшается, если до начала кредитования строительства существует предварительная договоренность между застройщиком, банком и будущими покупателями о представлении последним ипотечных кредитов на покупку помещений построенного объекта. Таким образом, строительный ипотечный кредит переходит в " классический". Такая схема широко применяется при строительстве жилья в Канаде. Заемщик вначале получает кредит на оплату строительства дома и при оформлении прав собственности на построенный дом одновременно оформляет его ипотеку и перевод кредита из разряда строительного ипотечного в «классический» ипотечный. Банк получает все вытекающие из этого выгоды. Заемщик - дом и более выгодные условия кредитования, чем при получении обычного кредита.

Второй вид кредитов называют « классическим». Он имеет следующие основные отличительные характеристики:

- ссуды предоставляются на довольно длительный срок обычно на 10-30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита по времени, уменьшая, таким образом, размер платежей, которые в ипотечном кредитовании производятся ежемесячно.

- ссуда, как правило, предоставляется на приобретение объекта недвижимости, которым будет пользоваться (которое будет использовать) сам заемщик.

- приобретенный по ипотечному кредиту объект недвижимости служит в качестве обеспечения возвратности ссуды (в качестве залога) и в случае невозврата кредита продается в соответствии с действующим законодательством для возмещения убытков кредитора.

Применение ипотечного кредита не всегда ограничивается приобретением или освоением (обустройством) исключительно недвижимости. В тех случаях, когда залогом выступает уже имеющаяся в собственности заемщика недвижимость, банку нецелесообразно следить за фактическим использованием ссуды. Поэтому необходимо отметить, что кредит является ипотечным не только в случае использования его в связи со строительством или приобретением недвижимости, но и во всех случаях, когда недвижимость выступает в качестве залога.

В зависимости от субъекта кредитования принято различать кредиты, предоставляемые непосредственно будущему собственнику недвижимости, и ссуды, выдаваемые подрядчику строительства. Последние имеют место в случае, если владелец здания неизвестен (объект недвижимости предназначен к продаже по завершению строительства), или он не может финансировать проект самостоятельно, либо заинтересован в получении уже готового объекта.

Другим основанием классификации ипотечных кредитов является наличие гарантий возврата ссуд. Такое разделение более распространено в странах с развитой ипотечной системой. Так, в США существуют кредиты с закладными листами, застрахованными Федеральной жилищной администрацией, Управлением по делам ветеранов, не застрахованными. В России страхование (или какие-либо другие способы обеспечения гарантий возврата ссуд) применяется недостаточно широко и, как правило, только по инициативе кредитного учреждения.

Ипотечные кредиты различаются также их основными параметрами. К ним относятся: ставка процента, уровень маневрирования (уровень заемного финансирования), срок погашения кредита (срок амортизации кредита), возможность передачи прав собственности (смены владельца) и увеличения ссудного процента, востребование или ускорение выплаты кредита, изменение приоритета

Ставка процента - это плата за использование денег и, естественно, чем эта плата ниже, тем привлекательнее кредит. Ставка процента в свою очередь влияет на другой показатель - на уровень маневрирования. Продавцы часто предоставляют покупателям финансирование по ставкам ниже рыночных или выплачивают дисконт по ссуде покупателя, но при этом поднимают цену, компенсируя тем самым свои затраты. Спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью. При снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной ссуды сокращается и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ставок наблюдается обратный процесс.

Уровень маневрирования (уровень заемного финансирования). Эффективность заемного финансирования зависит от размера кредита. Ради снижения первоначальной выплаты инвесторы готовы платить более высокую процентную ставку. Это дает им возможность более эффективно пользоваться заемным финансированием. При низких процентных ставках, отношение величины ссуды к стоимости недвижимости (для кредиторов это составляет примерно 65 – 80%) становится критерием ограничения величины кредита. При высоких ставках, критерием определения максимального размера кредита является коэффициент погашения кредита (отношение ожидаемого потока денежных поступлений к обслуживанию кредита).

Срок погашения кредита (срок амортизации кредита). Сумма ежегодного обслуживания ипотечного кредита зависит от срока его погашения (амортизации). Чем меньше этот срок, тем больше сумма обслуживания и наоборот. При более продолжительном сроке амортизации доход инвестора сокращается, так как изменение платежей по обслуживанию кредита нелинейно зависит от срока погашения. Ближе к концу срока погашения платежи по ипотеке уменьшаются, но темп такого снижения становится все ниже. Годовые платежи по амортизируемым ссудам никогда не будут меньше процентной ставки на основную сумму. Однако, многие ссуды под доходную недвижимость не являются амортизируемыми и становятся срочными за много лет до того, как они будут полностью погашены. Типичные сроки предоставления и условия погашения различных типов ссуд приведены в табл. 1.

К числу важных условий финансирования (условий договора) относятся: льготы по досрочному погашению ссуды; ограниченная ответственность; возможность передачи прав собственности и увеличение ссудного процента; востребование или досрочное погашение ссуды; и изменение приоритета.

Досрочное погашение кредита позволяет заемщику выплатить оставшуюся часть долга досрочно. Иногда в договор включается условие, предусматривающее штраф за досрочное погашение кредита в размере 3%, - первые пять лет, и 2% следующие пять лет, а далее каждый год этот процент уменьшается на 0, 5%. В некоторых случаях условия договора таковы, что запрещается досрочное погашение ссуды первые пять – десять лет.

Таблица 1.

Таблица 10

Ежемесячные затраты по содержанию дома (квартиры), приобретенного по ипотечному кредиту (Д)

Затраты	Руб. в месяц
Платежи по ипотечному кредиту
Налоги на имущество
Страховые взносы
Эксплуатационные расходы
Другие обязательства, связанные с домом (квартирой)
Итого

Рыночная стоимость дома, который может приобрести заемщик при помощи ипотечного кредита, зависит от имеющихся у него сбережений и среднемесячного дохода, величины первого взноса по ипотечному кредиту и ежемесячных затрат по содержанию дома. Ежемесячные платежи по содержанию дома (Д) не должны превышать 30 % среднего ежемесячного дохода заемщика (А), то есть Д/A x 100 < (А – Б)/А х 100. При этом разница (В – Г) должна быть больше 0.

Данные табл. 16 показывают, какой необходимо в среднем иметь доход в месяц заемщику, чтобы претендовать на определенную сумму кредита: расчет произведен исходя из условия, что платежи по кредиту и процентам, а также страховке имущества и жизни заемщика не превышает 35% его ежемесячного дохода (кредит сроком 10 лет).

Если заемщик приобретает квартиру за 15000 тыс. рублей, то ему необходимо будет внести 5000 тыс. из собственных средств и 10000 тыс. взять в кредит. При ставке по кредиту в 10% годовых ежемесячный платеж составит 132150 рублей (включая погашение части кредита и уплату процентов), и требуемый ежемесячный доход должен быть на уровне 427000 рублей.

Стадия проверки информации включает проверку полноты и правильности содержания документов. Если будет установлено, что клиент не соответствует требованиям, предъявляемым к заемщику, то ему высылается письменное уведомление об отказе в кредите. Если в деле не достает какой-либо информации, кредитная организация направляет письменный запрос, к которому прилагает конверт с маркой и адресом своего сотрудника, проводящего проверку информации, и просьба к получателю запроса уведомить кредитная организация об оформлении испрашиваемых документов и пересылки их этому сотруднику.

Все полученные документы заносятся в регистрационный список документов, представленных при подаче заявления на ипотечный кредит. Все запросы о представлении сведений или документов, не внесенные в регистрационный список документов, следует отражать на листе примечаний, где также фиксируется содержание устных переговоров по поводу предоставления ипотечного кредита.

Сотрудник кредитной организации звонит во все другие кредитные организации, указанные в заявлении об ипотечном кредите в части касающейся информации об активах клиента, ставит в известность эти организации о наличии письменного разрешения клиента на подтверждение вклада, договаривается о порядке оформления подтверждения вклада. Запрос о подтверждении вклада посылается в любой кредитная организация, указанный в заявлении претендентом на получение ипотечного кредита, чтобы проверить достоверность сведений об активах клиента, а также полученных им прежде или непогашенных кредитах и займах. Цель проверить способность клиента предоставить денежные средства, необходимые для выполнения требований по уплате первоначального и других взносов в счет погашения кредита.

Таблица 16.

Рис. 13 Схема секьюритизации ипотечных кредитов

Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных(портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). При создании пула закладных особое внимание уделяется качеству ипотечных ссуд. Созданный пул ипотечных кредитов подвергается котировке рейтинговыми агентствами. На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Создание коммерческих ценных бумаг, обеспеченных закладными, с разным рейтингом качества и с разной доходностью, позволяет предложить их различным категориям инвесторов: страховым компаниям, банковским институтам, взаимным фондам, пенсионным фондам и других, для которых данные ценные бумаги являются относительно привлекательным инвестиционным инструментом. Секьюритизация выступает в качестве источника заемного капитала для владельцев недвижимости, способствует расширению базы инвесторов и повышению ликвидности рынка ипотечных ссуд.

Предположим, что произведено 10 траншей займа на сумму 1 млн. долл. Величина каждого транша - 100 000$. Денежные выплаты по закладным являются месячными и состоят из трех частей:

1) процентов;

2) выплат по графику основной части долга,

3) предварительных платежей.

12 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒