Критерии выгодности ипотечных кредитов для кредиторов и определяющие их факторы

⇐ ПредыдущаяСтр 8 из 16Следующая ⇒

Критерии выгодности ЖИК для кредиторов	Факторы, определяющие данный критерий выгодности

1. Долгосрочность и выгодность раз-мещения финансо-вых ресурсов. 2. Высокая вероят-ность возврата кредитных ресур-сов (ипотечное кредитование во всем мире имеет самые низкие риски).	1.1. При долгосрочном кредитовании минимизиру-ются потери дохода в периоды между возвратом и следующим их размещением, которые имеют мес-то при краткосрочном размещении эти ресурсов. 2.1 Чем выше доля собственных средств заемщика в стоимости приобретаемого с помощью ипотечно-го кредита объекта недвижимости, тем выше ответственность заемщика и выше вероятность возврата кредита, меньше риск кредитора потерять часть средств в случае необходимости рыночной реализации залога в условиях резкого падения цен на рынке недвижимости. 2.2. Уровень качества работ по определению веро-ятности возврата кредита и принятии решения о его выдаче, который определяется применяемыми конкретным кредитором технологиями, его органи-зацией деятельности и квалификацией персонала. 2.3. Условия отчуждения прав собственности заем-щика на заложенный объект недвижимости, его рыночной реализации и получения из вырученных при реализации средств суммы, необходимой для компенсации затрат и убытков кредитора.

Продолжение табл. 8

3. Стоимость ис-пользуемых в ипо-течном кредитова-нии финансовых ресурсов 4. Льготностью ус-ловий налогообло-жения (в сравнении с другими видами деятельности кредитных организаций).

2.4. Надежность поручительств и государственных или муниципальных гарантий. 2.5. Уровень страховых гарантий 3.1. Применяемая схема ресурсного обеспечения 4.1. Уровень льготности федеральных и местных систем налогообложения кредитных организаций по выданным ими ипотечным кредитам

После кризиса фондового рынка, произошедшего в августе 1998 года, банки должны были бы переместить свои приоритеты с вложения временно свободных денежных средств в государственные ценные бумаги на инвестирование реального сектора экономики. Ведь именно кредитование является основной функцией банков в экономике при благоприятных инвестиционных условиях. Однако этот процесс пока протекает достаточно медленно. Приоритетными направлениями кредитной деятельности банков до настоящего времени являются: кредитование наиболее эффективных отраслей промышленности, строительства и торговли; операции с ценными бумагами и валютой.

Специалисты кредитно-банковской сферы объясняют нежелание банков заниматься ипотечным кредитованием следующими, наиболее важными причинами (рис. 10). Во-первых, это отсутствие собственного первоначального капитала для «запуска» ипотечных программ. В качестве источника формирования ресурсной базы жилищного ипотечного кредитования обычно рассматривают накопления населения в депозитах кредитных организаций (обычно применительно к «немецкой» модели кредитования, либо оборот ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке (при реализации «американской» или немецкой»[21] модели). В современных российских условиях ни один их этих источников не в состоянии в полной мере удовлетворить финансовые потребности системы ипотечного кредитования, т.к.:

Несформированное законодательное поле в области ипотечного кредитования, определяющее ее высокие риски

Низкая доходность ипотечной деятельности для банков по сравнению с другими сферами банковской деятельности

Причины недоста-точной заинтере-сованности банков расширять практи-ку ипотечного жилищного кредитования

Отсутствие внутренних источников длинных денег

Высокая цена привлекаемых ресурсов для банков, определяющая стоимость предоставляемых кредитов

Высокая цена ипотечных кредитов, ограничивающая их доступность для широкого круга граждан; это является ограничителем развития данного банковского бизнеса со стороны спроса на кредит

Трудности оценки платежеспособности заемщиков, высокая доля в доходах населения неофициальных доходов

Отсутствие должного доверия населения к банкам

Рис. 10. Основные причины недостаточной заинтересованности банков расширять практику ипотечного жилищного кредитования

1. Современные вклады населения не отвечают целому ряду требований: по их объему (массовости), срокам (периоду) использования, доступности.

2. Фондовый рынок, выступающий в развитых странах в качестве основного источника аккумулирования средств финансирования ипотечного кредитования, в России эффективно функционирует в основном в отношении государственных и корпоративных ценных бумаг. Это объясняется тем, что они, в отличие от ипотечных, характеризуются высокой степенью ликвидности, значительной разницей между курсами покупки и продажи.

3. Отсутствие высококвалифицированных специалистов, обладающих опытом проведения ипотечных сделок и способностью управлять кредитными рисками и, наконец, чрезвычайно низкая (по российским меркам) доходность подобных операций.

Следует отметить, что если в начале 90-х гг. преобладали первые две причины, то в настоящее время, в основном, последняя (особенно в сравнении с доходностью банковских операций по государственным ценным бумагам и валютным операциям).

Одним из основных факторов, характеризующих наличие инвестиционных условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в 2007 г. продолжает оставаться недостаточно устойчивым для реализации всех социальных и экономических целей государства в сфере финансового обеспечения ипотечного кредитования и жилищного строительства.

Ипотечное кредитование при активном участии соответствующих органов управления и организаций представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5–10 лет), необходимых для финансового обеспечения долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных является главной инвестиционной причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования.

Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет проходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать ипотечные кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов – основные причины ограниченности рынка ипотечных ссуд. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков. Несмотря на это, по данным Банка России с 2002 по 2003 г.г. на рынке ипотечного кредитования произошло увеличение кредиторов, объема выданных кредитов и среднего размера ипотечного кредита (см. табл. 9). Срок действия ипотечного кредита в настоящее время в среднем составлял 10 лет.

Таблица 9

⇐ Предыдущая 3 4 5 6 789 10 11 12 Следующая ⇒