Модели и методы ипотечного кредитования

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 16Следующая ⇒

Одним из основных признаков развития системы финансирования жилищных ипотечных программ является разнообразие применяемых моделей и механизмов ипотечного кредитования, привлечения кредитных и других финансовых ресурсов. Это объясняется тем, что экономические отношения, связанные с предоставлением ссуд под залог недвижимости, подразделяются на множество групп в зависимости от объекта и субъекта кредитования, способа финансирования и обеспечения возврата кредитов, механизма выплат кредитного долга и процента и т.д.

Основные действующие в мировой практике модели ипотечного кредитования можно классифицировать по следующим признакам (рис. 11): схема привлечения основной массы кредитных ресурсов, форма реализации залогового права; процедура (условия) обслуживания ипотечных кредитов (или способ установления процентной ставки и погашения ссуды).

В зависимости от применяемой системы привлечения кредитных ресурсов различают три основных модели: сбережений (или «депозитная» или «немецкая» модель), одноуровневая (когда банк самостоятельно финансирует ипотечные кредиты за счет выпуска закладных листов и других видов ценных ипотечных бумаг) и двухуровневая (с формированием пакетов закладных и выпуском на этой основе ценных ипотечных бумаг).

Модель сбережений. Ключевым отличительным признаком является то, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления (отсюда эту модель часто называют «депозитной»). Источником кредитных ресурсов выступают вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение определенного периода вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик специализированных сберкасс или банков по истечении определенного времени, в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о сбережениях. При этом рынок кредитов формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений – строительно-сберегательных касс[22] или сберегательных банков.

	Классификация моделей кредитования ипотечных жилищных программ по:

схеме привлече-ния основной мас-сы кредитных ресурсов		форме реализации залогового права	способу установ-ления процентной ставки и погаше-ния ссуды

сбережений (или «депозитная»)		договорная	с фиксированной процентной ставкой

одноуровневая		законная	с постоянными выплатами

двухуровневая		судебная	с быстрым погашением

принудительный аукцион		с корректируемой («плавающей») кредитной ставкой	с фиксироваными выплатами основ-ных сумм долга

принудительная ипотека		с «шаровым» платежом	с нарастающим платежом

принудительное управление		«участвующая» ипотека	ИРОП

с замораживанием процентных выплат до истечения срока		с замораживанием выплат по основной части долга	с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.

Рис. 11. Схема классификации моделей кредитования жилищных ипотечных программ

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди – члены кассы. Низкая доходность депозита – своего рода плата за право получать ипотечный кредит по низкой ставке. Таким образом, взаимодействие делится на два периода – период накопления и период кредитования.

Из-за невысокой ставки процента сумма ежемесячных выплат по кредиту оказывается приблизительно такой же, какими были ежемесячные накопительные взносы. Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам.

Таким образом, привлечение средств на финансирование выдачи кредитов основывается на следующем:

— финансирование не зависит от рынка капитала;

— процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является невысокой, поэтому для вкладчика (изначально – держателя депозита) отсутствует риск из-за колебания процентов;

— размер выплат по кредиту точно устанавливается с самого начала.

«Депозитная» модель – это замкнутая система долгосрочных сбережений на жилищные цели. Она является основной в системах ипотечного жилищного кредитования Австрии, Франции, Чехии, Словакии, Польше. Она имеет свои особенности для России и вовсе не претендует на абсолютную идеальность, т. к.:

- по своей сути данная модель похожа на распространенную в Советском Союзе систему касс взаимопомощи, близка и понятна населению современной России;

- в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия вкладчиками своих депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже не потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит.

- существует риск возможности снижения реальных заработков заемщика и, соответственно, его способности гасить кредит, что наиболее актуально для указанной системы, поскольку будущий кредитор берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления. И кроме того, в сегодняшних условиях сложно будет убедить гражданина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита.

Суть одноуровневой модели привлечения кредитных ресурсов в том, что выдавшая ипотечный кредит кредитная организация самостоятельно финансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных ипотечных бумаг. Данные ипотечные ценные бумаги приобретают характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателем.

Важным показателем надежности кредитной ипотечной организации является наличие ограничений по объему эмитируемых ценных бумаг. В случае ее банкротства инвесторы должны получить преимущественное право по требованию закладных листов.

Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка и реализуется при минимальном числе специализированных действующих организаций. Может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Достоинством данного варианта является сравнительная дешевизна организации и более простое законодательное регулирование.

Компания, предоставившая ипотечный кредит выпускает ценные бумаги и продает их инвесторам. Предложение кредитными организациями своих закладных другим инвесторам является своего рода мостом из первичного ипотечного рынка во вторичный.

Одноуровневая модель используется в системах ипотечного кредитования кредитными организациями Германии, Дании, США.

Формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных ипотечных бумаг, обращающихся на вторичном рынке ипотек – двухуровневая модель (так называемые Mortgage Backed Securities – «MBS» – в США). Разработана и получила наибольшее распространение в США, поэтому часто называется «американской».

Покупателями таких ценных бумаг могут являться различные финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании и др.. Механизм предполагает наличие специальных агентств-операторов вторичного рынка. Агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов (закладных) у кредитных организаций, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу (MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам, включенным в конкретный пул. MBS – это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы не только залогом недвижимости, но и самим агентством. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентства от банка за вычетом своей маржи.

Ставка, по которой специализированные агентства-операторы вторичного рынка покупают ипотечные кредиты (закладные), зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую в принципе согласны инвесторы. В частности, в США причина, по которой инвесторы соглашаются на невысокую доходность MBS, заключается не только в обеспеченности обязательств по ним пулом закладных (залогом недвижимости), но и обязательствами агентств, за которыми стоит государство. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них самым консервативным инвесторам.

Реализация данного механизма привлечения ресурсов может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Секъюритизация кредитов специализированными институтами-операторами вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов широко используется в США (компании «Фэнни Мэй», «Фредди Мэк», «Джинни Мэй», «Ситикорп» и др.), Канаде (Канадская ипотечная жилищная корпорация), Австралии, Великобритании, Бразилии.

Говоря о России, очевидно, что если такие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, не получат государственную гарантию, инвесторы сочтут их высокорискованными инструментами, требующих высокой доходности. Кроме того, необходимо отметить, что двухуровневая модель привлечения ресурсов работают в условиях стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка и поддержки государства, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления государственных гарантий. В табл. 10 приведены преимущества, недостатки и возможности использования в России основных моделей ипотечного кредитования мировой практики.

По формам реализации залогового права можно выделить договорную, судебную и законную или административную (устанавливаемую законом для обеспечения некоторых требований) модели ипотеки. Различие между двумя последними моделями ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки. Законная и судебная ипотеки носят общий характер и относятся ко всему имуществу должника. Кроме того, законные и судебные ипотеки негласны для третьих лиц.

В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки (договорная модель) трактуются практически одинаково. Обязательства залогодателя включают:

- страхование предмета ипотеки;

- принятие мер для его сохранности;

- сообщение всем последующим залогодержателям сведений о всех существующих залогах предмета ипотеки;

Таблица 10

⇐ Предыдущая 4 5 6 7 8910 11 12 13 Следующая ⇒