Распределение цен на жилищном рынке,

Стоимость одного квадратного метра в руб.	Тип жилья
от	до
00=1	С1=7280	Комнаты в коммунальных квартирах
С1=7280	С2=12264	Типовое жилье
С2=12264	С3=19936	Жилье с улучшенной планировкой
С3=19936	С4=26964	Элитное жилье в городе
С4=26964	С5=34020	Загородные дома для постоянного проживания

В зависимости от условий оплаты, качества и цен на жилье, доходов населения и его жилищной обеспеченности можно ввести следующую классификацию доступности жилья:

- максимальная доступность, когда жилье строится или приобретается на условиях единовременной 100% оплаты;

- средняя (немедленная) доступность, когда семья при кредитовании в состоянии внести первый взнос в размере 30% от стоимости жилья, при условии, если подходящая доля жилищных расходов (до 30%) от ее общего дохода покроет ежегодные выплаты по процентным ставкам (с учетом налога на недвижимость и страхование);

- временная доступность в пределах разумного (обозримого) периода, когда семья может позволить приобрести жилье на условиях кредитования, если она способна в течение, например, шести лет скопить достаточную денежную сумму для внесения первоначального взноса в размере 30% при условии если подходящая доля жилищных расходов (до 30%) от ее общего дохода покроет ежегодные выплаты, упомянутые в предыдущем определении;

- социальная доступность жилья той части населения, которая имеет жилищные условия ниже принятого минимального жилищного стандарта, и по уровню доходов находится ниже установленной черты. Последние две группы относятся к ипотеке.

Предоставление жилья на бесплатной основе

Сб

С0

Доходы населения

Минимальный прожиточный уровень

Vmin V1 V2 V3 V4 V5

С5   С4   С3     С2 С1   Сmin

Цены на рынке жилья

Рис 8. Кривая доступности жилья

В общем виде индекс доступности жилья (d) может иметь вид:

,

где:

S - платежеспособный спрос на коммерческое жилье и спрос на жилье очередников, проживающих в жилищном фонде с параметрами ниже минимального жилищного стандарта;

Р - предложение адекватного различного качества и стоимости ориентированного на большинство населения жилья.

Для отдельных домохозяйств можно использовать индекс доступности жилья, который исчисляется как отношение стоимости приобретения (строительства) жилого помещения (квартиры, частного дома, усредненной нормативной площади и т. д.) к некоторой сумме доходов населения (V), исчисленных за фиксированный период времени (обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической семьи).

В общем виде усредненно-обобщенный индекс доступности коммерческого жилья (d_k) для гипотетического жителя может определяться соотношением среднедушевого дохода заемщика (V) к стоимости приобретаемого жилья (С). При ипотечной модели кредитования индекс d_{k уср} определяется из соотношения возможной суммы выплат по кредиту (исходя из суммы первоначального взноса и 30% от суммы среднедушевого дохода в течении кредитного срока на покрытие кредитных платежей), отнесенной к величине ипотечного кредита (C_кр) с выплатой процентных ставок (С_пс)и затратам за риэлтерские, нотариальные и страховые услуги С_у):

где:

Т – срок кредита.

Однако, такой подход к расчету индекса доступности коммерческого жилья при высокой дифференциации доходов и сбережений населения, различных схемах кредитования, как это имеет место в России, не отражает истинных параметров доступности жилья.

Индикатор доступности коммерческого жилья по ипотечной модели кредитования определится как отношение численности населения всех доходных групп, которым доступно получение кредита (N_к), к общему числу нуждающихся граждан (N):

Данная формула является универсальной для оценки доступности процесса кредитования в любой форме. В ней величина доступности жилья зависит в основном от параметров кредитования.

Для расчетов необходимо использовать прогнозные оценки параметров кредитования, которые являются управляющими параметрами (ставка кредитования, продолжительность кредита) и которыми можно регулировать уровень коммерческой доступности улучшения жилищных условий.

Следует отметить, что рассматриваемая схема расчета индекса коммерческой доступности является упрощенной, ибо не учитывает сбережений (накоплений) населения (рис. 9 ).

Рис. 9. Структурная схема расчетов вектора индексов доступности улучшения жилищных условий населения.

Здесь анализируется платежеспособный спрос на жилье только тех категорий домашних хозяйств, которые могут улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов, и их сбережений достаточно для погашения начального взноса, либо они будут накапливать средства для его оплаты.

При кредитовании граждан для приобретения жилья индикатор временной доступности коммерческого жилья зависит от двух факторов: доступности по оплате первоначального взноса (d_вп) и доступности по погашению кредита (d_кр). Отсюда, его оценка может быть дана по этим двум составляющим.

Исходя из табл. 7 доходных групп населения определяются те группы граждан, которые имеют возможность накопить первоначальный взнос за новую квартиру (равный порядка 30% от стоимости квартиры) в течение 6 лет. Искомый индикатор доступности накопления первоначального взноса будет рассчитываться по аналогии с предыдущим

Таблица 7

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. E) Прямую зависимость величины предложения от цены товара
2. Hекотоpые мысли по поводy каpт ценностей
3. I) В зависимости от уровня цен
4. III. Критерии оценивания курсовой работы
5. III. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЧАСОВ КУРСА ПО ТЕМАМ И ВИДАМ РАБОТ
6. IV. Порядок действий при неисправностях устройств диспетчерской централизации
7. V). Фотосъёмки, произведённые 21 декабря 1944 во время полета 15SG/994 для оценки причинённого бомбардировкой ущерба.
8. V. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАБОТЫ МЕЖДУ ЗАМАМИ
9. VIII. ОБМЕН ОПЕРАТИВНЫМИ СООБЩЕНИЯМИ ИНФОРМАЦИЕЙ МЕЖДУ ДИСПЕТЧЕРАМИ СМЕЖНЫХ ДИСПЕТЧЕРСКИХ ПУНКТОВ, ЦЕНТРОВ ЕС ОрВД ПРИ ОВД
10. А. Ценовая дискриминация: зло или благо?
11. Автоматизация материально-денежной оценки лесосек
12. Автор программы доцент кафедры общей психологии Терещенко В.В.