Юридические основы ипотечного кредитования

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 16Следующая ⇒

Ипотечное кредитование в России получило существенное развитие с принятием Закона о залоге и в последующем Гражданского Кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Закона об ипотеке, Закона об ипотечных ценных бумагах[16]. В настоящее время эти законодательные акты являются основополагающими при совершении сделок, связанных с обременением прав на недвижимое имущество. Безусловно, они не дают однозначного или даже достаточного ответа на многие вопросы практики в силу императивного характера российского законодательства.

При составлении соглашений договаривающиеся стороны (в ипотечном кредитовании это кредитор и заемщик) должны исходить из действующего на данной территории административного деления Российской Федерации, где расположен подлежащий залогу объект недвижимости, свода законов, регламентов и нормативов. Основными документами ипотечного кредитования, согласно действующему в России законодательству, выступают кредитный договор и договор о залоге (договор об ипотеке), взаимосвязанные между собой. В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки; его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В нем указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Обязательства залогодателя по кредитному договору, обеспечиваемые ипотекой, должны быть определены в договоре об ипотеке с указанием его суммы, сторон кредитного договора, даты и места его заключения. Если сумма обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем в договоре об ипотеке указываются порядок и другие необходимые условия ее определения. При условии поэтапного исполнения (исполнения по частям) обязательств залогодателя по кредитному договору в договоре об ипотеке указываются порядок и другие необходимые условия определения суммы обеспеченного ипотекой обязательства, а так же сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры или условия, позволяющие определить эти размеры. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная относится к категории ценных бумаг и имеет равное с другими ценными бумагами обращение на соответствующем рынке. В Российской Федерации закладная отнесена к ценным бумагам Законом об ипотеке, принятым Государственной Думой РФ в 1998 году.

Закладная оформляется залогодателем и является дополнением к договору об ипотеке, но не подменяет его. В ней удостоверяются следующие права ее законного владельца;

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество;

Закладная должна содержать все данные, определенные пунктами 1-14 статьи 14 Закона РФ “Об ипотеке”. Это:

- название документа;

- имя (название) залогодателя и его основные реквизиты;

- имя (название) первоначального залогодержателя и его реквизиты;

- название, дата, место заключения кредитного договора, обязательство по которому обеспечивается ипотекой;

- имя (название) и реквизиты должника по ипотечному кредиту;

- сумма кредита, обеспеченная ипотекой и размер процентов или условия позволяющие в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

- сроки платежей по ипотечному кредиту и размер каждого платежа или условия, позволяющие определить эти сроки и размеры платежей;

- название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения этого имущества;

- денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

- право, по которому имущество принадлежит залогодателю, и данные, подтверждающие его государственную регистрацию;

- наличие обременений заложенного имущества;

- сведения о государственной регистрации ипотеки;

- подписи, залогодателя, должника по ипотечному кредиту, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Если оформленный документ не содержит какого-либо из указанных сведений, он не может быть признан в качестве закладной. При несоответствии закладной договору об ипотеке верным считается содержание закладной, если в момент свершения сделки ее приобретатель не знал и не должен был знать об этом несоответствии.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации после государственной регистрации ипотеки. Он регистрирует владельцев закладной в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателей. Закладная передается залогодержателем залогодателю после полного исполнения последним обязательств по договору об ипотеке.

Закладную, как и любую ценную бумагу, можно заложить в качестве обеспечения по любому другому, не противоречащему действующему законодательству обязательству.

Необходимость государственной регистрации каждого нового владельца закладной при операциях с ней на рынке ценных бумаг значительно ограничивает ее хождение. На практике на рынке ценных бумаг, как правило, обращаются не сами закладные, а другие виды ценных бумаг, выпущенные в обращение на базе совокупности однотипных закладных (пула закладных) и в пределах их суммарной стоимости.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение одного ипотечного кредита (предшествующая ипотека), может быть представлено в обеспечение другого ипотечного кредита (последующая ипотека), если это не запрещено договором предшествующей ипотеки. Если договором предшествующей ипотеки определены условия заключения договора последующей ипотеки, то он должен быть заключен в строгом соответствии этим условиям. Составление и выдача закладной по договору о последующей ипотеке не допускается.

Важнейшими элементами системы правового обеспечения выступают Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Гражданский процессуальный кодекс. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ сделка с недвижимым имуществом считается свершенной, то есть вступает в законную силу, только после ее государственной регистрации. Закон о государственной регистрации впервые после введения прав частной собственности в России устанавливает единую по всей стране систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Без такой системы осуществление ипотечных сделок крайне затруднено, а в некоторых случаях практически невозможно. Важным положением закона является то, что “...государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа - (выделено автором)” (ГК РФ, часть 1, ст. 4).

Порядок удовлетворения исков по правам собственности и сделкам с недвижимым имуществом в настоящее время определяется в основном двумя законами - Гражданским Кодексом РФ и Гражданским процессуальным Кодексом РФ. Многие проблемы ипотеки имеют гражданско-процессуальный характер. Защита обеспеченных прав является, по сути, процессуальной проблемой и именно с процессуальными аспектами действующего законодательства часто связаны наибольшие риски и расходы кредиторов.

Наиболее сложной и не отработанной в России стороной возврата кредитов является выполнение заемщиком, гарантом и поручителем своих обязательств, обращение взыскания на имущество заемщика (гаранта, поручителя) по обязательствам. Гражданский кодекс РФ и закон об ипотеке устанавливают различный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество (ГК РФ, ст.349; Закон об ипотеке, ст. 50, 51). В тех случаях, когда возвращение кредита либо иного обязательства обеспечивается залогом недвижимого имущества требования кредитора- залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного имущества, которое было заложено (ГК РФ, ч.1, п.1, ст.349; Закон об ипотеке, ст. 61). Внесудебная реализация заложенной недвижимости разрешается в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом недвижимости обязательства залогодержатель и залогодатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это согласие нотариально удостоверено (ч.2, п.1, ст.349 ГК РФ, Закон об ипотеке, ст. 55). В соответствии с п.2, ст.349 ГК РФ предоставляется право включать в договора залога условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд и удовлетворения требований залогодержателя, если не будет исполнено обязательство, которое обеспечивается залогом недвижимого имущества.

Установленный законом порядок взыскания не подлежит изменению условиями договора о залоге.

Гражданский кодекс РФ (п.3 ст.349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того, движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.

Такое правило предусмотрено, когда:

- для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Например, когда предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залога требуется разрешение местных органов Госкомимущества;

- предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

- залогодатель отсутствует и не представляется возможным установить его местонахождения.

Реализация заложенного имущества во всех случаях, независимо от порядка обращения взыскания на него (судебный или без обращения в суд) производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданским или арбитражным процессуальным законодательством, если законом не предусмотрен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 Закона об ипотеке не может быть обращено во внесудебном порядке. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса и Законом об ипотеке Российской Федерации, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке (Закон об ипотеке, ст. 56. п. 2).

Определение начальной продажной цены заложенного имущества зависит от порядка обращения на него взыскания. При судебном порядке его начальная продажная цена на торгах устанавливается судом и продажа осуществляется назначаемым судом судебным исполнителем. Только при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодержателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если покупная цена превышает требования кредитора - залогодержателя последний возвращает соответствующую сумму залогодержателю. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе независимо от воли залогодателя оставить заложенное имущество за собой и оценкой его в сумме, не более чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч.2 п.4 ст.350 ГК РФ).В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (Закон об ипотеке, ст. 58. п. 4). В случае, когда залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой заложенное имущество в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается, и предмет залога остается в собственности (хозяйственном ведении) залогодателя (Закон об ипотеке, ст. 58. п. 5).

Для эффективного использования залогового обеспечения возвратности кредитов банк должен иметь высококвалифицированных юристов, имеющих опыт работы с залогом имущества и ведения судопроизводства по отчуждению собственности, а также отлаженные связи по реализации предметов залога.

Операции с земельными участками согласно ГК РФ (Часть 1, ст. 239) регулируются Земельным Кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом о землеустройстве[17].

Рассмотрим основные юридические аспекты отдельных этапов ипотечного кредитования. Сделка по ипотечному кредитованию начинается с подачи заемщиком заявки на получение займа (кредита). Формы заявок, как правило, требуют от заемщика выдачи всей информации, относящейся к его финансовому положению, возможностям выплатить заем, включая сведения о доходах, имуществе, долгах и других финансовых обязательствах. На стадии оформления и обработки заявки юрист должен обращать внимание на аспекты сделки, которые могут привести к заявлениям об обмане или искажениям со стороны потенциального заемщика, к заявлению заявителя, что контрактное обещание или обязательство было дано, но нарушено. При этом необходимо учитывать следующее:

1. Для заявителя должно быть ясно, что заявление на получение кредита не является договором или обязательством. Банк, принявший заявку, не обязан выдать, а заявитель получить заявленную сумму займа. Заявление выражает лишь желание заявителя и содержит необходимую для ее рассмотрения информацию. Однако, получив заявление, банк обязан его рассмотреть и принять решение об отказе заявителю или об удовлетворении его заявления в соответствии со своими нормами в предоставлении займов, если они не противоречат действующему законодательству[18].

2. Заявитель отвечает за полное соответствие содержания заявления предъявляемым требованиям.

3. Если банк назначил потенциальному заемщику ставку процента или другие условия займа и указал определенный срок ввода в действие этих условий, то необходимо уведомить заявителя, что ставка процента и условия могут быть изменены, если заемщик не представил оформленное заявление к оговоренной дате.

4. Назначение пошлин на подачу заявления должно соответствовать политике данного банка и действующему законодательству.

5. Банк имеет право наводить справки по информации, содержащейся в заявлении. Заявитель, обычно, дает банку доверенность на такие действия.

6. Банк имеет право потребовать от потенциального заемщика предоставления дополнительной к содержащейся в заявлении информацию.

7. Если будет выявлено, что сведения ложные, то банк имеет право расторгнуть обязательство о выдаче кредита и заемщик обязан компенсировать убытки банку, понесенных в результате ложных сведений, содержащихся в заявлении.

8. Заявитель имеет право назначить для оформления заявления доверенного юриста по своему выбору.

Заявление на оформление кредита обычно оформляется финансистами, а не юристами, Банковские юристы привлекаются к работам по этому этапу только при возникновении специфических юридических вопросов. Они также участвуют в разработке бланков документов, составляющих заявление, и требований к их содержанию.

В отличие от заявления кредитный договор определяет всю совокупность обязательств, прав и ответственности кредитора и заемщика. Юридический смысл этого договора - любой его участник может потребовать от другого участника завершить заключение кредитной сделки. На практике суд на этой стадии не может обязать заемщика взять кредит, но разрешает банку взять все пошлины и вклады, внесенные заемщиком после заключения кредитного договора. Однако, обычной практикой является требование суда, чтобы банк обеспечил выдачу ссуды, предусмотренной кредитным договором. В противном случае суд может потребовать от банка компенсировать заемщику весь финансовый ущерб, причиненный заемщику из-за невыполнения банком своих обязательств.

При заключении ипотечного кредитного договора решаются те же юридические вопросы, что и при подготовке любого другого договора. Однако, в интересах банка более тщательно вести юридическое сопровождение ипотечной кредитной сделки, так как это долгосрочный кредит, обеспеченный залогом прав на недвижимое имущество, регулируемом целым комплексом законов и нормативных актов федерального и регионального значения.

Важный вопрос - информирование потенциальных заемщиков о представляемых банком услугах по ипотечному кредитованию. Процесс предоставления потенциальным заемщикам информации должен предполагать, что они не знакомы в полном объеме с юридическими и финансовыми аспектами оформления ипотечных сделок и должны получить хорошую подготовку, изучив материалы банка. В справочную литературу должны быть включены:

- описание процесса оформления ипотечного кредита, возникающих при этом прав и обязанностей,

- перечисление видов платежей заемщика в процессе получения кредита,

- права и обязанности заемщика после завершения кредитной сделки.

Справочные документы должны быть доведены до заемщика как можно раньше, предпочтительнее при подаче заявления, но не позже момента выдачи обязательства.

Любой участник сделки, включая заемщика продавца имущества или банк, может быть представлен своим поверенным при заключении сделки. В дальнейшем изложении принято, что именно банковский юрист несет ответственность за сделку. В обязанности банковского юриста входят следующие вопросы:

1. После получения дела подготовить заемное обязательство или изучить обязательство, подготовленное банковскими специалистами по кредиту;

2. Рассматривать и анализировать юридические вопросы, которые могут повлиять на права собственности на данное имущество и на способность банка принять на себя обоснованный и исключительный интерес в залоге данного имущества. Среди них могут быть: выдача свидетельства заемщика о праве на имущество; наличие и условия документов о совместной собственности или аренде связанных с данным имуществом; наличие исков о неуплате налогов или судебных решений.

3. Рассматривать и готовить основные юридические документы о сделке в соответствии с требованиями законодательства и условиями соглашения между банком и заемщиком. Обычная документация может дорабатываться, может появляться новая документация, если юрист выявил, что некоторые аспекты сделки не отражены в документах.

4. Определять путем получения соответствующей информации от заемщика, что никаких изменений, ухудшающих положение, не произошло или происшедшие изменения не угрожают имуществу и финансовому состоянию заемщика.

5. Если все условия по данному кредиту выполнены, контролировать правильное оформление документов обеими сторонами и правильную регистрацию соответствующих документов в государственных реестрах.

6. Контролировать передачу денежных средств между участниками соглашения и готовить финансовый отчет о движении денежных средств при заключении соглашения. Иногда данная операция может выполнятся банковскими финансовыми специалистами, но рекомендуется передать ее поверенному лицу - юристу, который должен быть в курсе финансовых аспектов кредитной сделки.

Основную проблему правильного заключения сделок можно, наверное, изложить следующим образом: каждая из сторон имеет то, что нужно другой, но ни одна из них не хочет передать это другой до тех пор, пока не будет уверена, что ее интересы защищены. Банк не желает выплачивать заемные средства заемщику до тех пор пока его должностные лица не ознакомятся с государственным регистром имущества и не убедятся, что отсутствуют какие-либо моменты, препятствующие оформлению ипотечного кредита. Такой контроль должен быть проведен к моменту регистрации новой кредитной сделки или несколько раньше. Продавец не желает отдавать документ о передаче имущества до тех пор, пока не убедится в получении запрашиваемой им цены. Кредитор по существующей закладной не желает оформлять окончание ее действия, пока он не уверен в полном погашении кредитного долга заемщиком. Заемщик не предоставляет подписанное долговое обязательство в банк до тех пор, пока не будет иметь заемные средства в своем распоряжении. В свете этих проблем регистрация юридических документов и выплата денежных средств становятся решающим организующим принципом заключения сделки.

В обычной практике юрист может быть доверенным лицом при свершении сделки, даже если он является полномочным представителем одного из ее участников. Поведение поверенного в этом случае регулируется профессиональной этикой и возможным запретом заниматься данной деятельностью. При совершении большинства ипотечных кредитных сделок юрист банка является ответственным участником сделки, даже если другие участники будут представлены своими адвокатами. В таких случаях участники сделки передают свои документы и денежные средства юристу банка. Они считают его ответственным за проведение сделки в соответствии с соглашением.

Наиболее вероятной причиной срыва сделки может стать выявление юристом банка при регистрации документов того факта, что интересы одних участников оказались представлены в документации в ущерб интересам других. В таких случаях поверенный или прекращает дальнейшие действия по сделке и возвращает документы участникам, или обращается к участникам за дальнейшими инструкциями. Вероятность этого значительно снижается соответствующей проверкой и анализом материалов дела задолго до заключения сделки и, возможно, повторной их проверкой и анализом непосредственно перед заключением сделки.

В США способ разрешения проблем заключения сделок состоит в использовании титульного страхового общества в качестве доверенного лица для совершения сделок. Так как титульное страховое общество производит страхование правильности регистрации и правомочности ипотечной сделки, оно берет на себя ответственность правильно зарегистрировать и другие важные документы, включая документы о передаче средств ми окончании срока действия закладной.

Денежные средства депонируются титульной страховой компанией, которая гарантирует их выплату продавцу имущества или кредитору по старой закладной. Страховая компания также гарантирует выплату налогов за передачу имущества и регистрацию закладной.

В некоторых юрисдикциях титульное страховое общество выдает свой страховой полис в момент заключения сделки, и банк немедленно выплачивает денежные средства про этой гарантии. Страховое общество берет на себя риск вероятности проявления конфликтных интересов сторон при заключении сделки. Для этого его представители обычно просматривают материалы дела перед самой сделкой, нередко утром в день ее заключения. В других юрисдикциях страховая компания просто берет в свое распоряжение все документы и денежные средства и не производит регистрацию сделки и распределения средств до полного изучения материалов дела

Особенность российского ипотечного права состоит в том, что оно разрешает сторонам договариваться о всех условиях залога, не предусмотренных в законах, а это может привести к тому, что кредитор получит неоправданно широкие права. На случай, если стороны не договорятся об иных условия, в Законе о залоге предусмотрены правила, согласно которым должны толковаться права и обязанности сторон по закладной.

Большое значение для развития системы ипотечного кредитования в Российской федерации имели принятие Законов об ипотечных ценных бумагах и о кредитных потребительских кооперативах граждан[19], которые обеспечили основную законодательную базу использования для финансирования ипотечных кредитов рынка ценных бумаг и сбережений граждан.

Появление в России ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости, связано с принятием. Закон устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам. Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения -обеспечение покрытием ипотечных ценных бумаг (ипотечным покрытием). В состав основного покрытия ипотечных ценных бумаг включаются: денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные. Владельцы ипотечных ценных бумаг получают право не только требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и процентных платежей по ценным бумагам, но также наделяются особыми правами в отношении имущества, составляющего ипотечное покрытие. Указанные права зависят от вида выпущенной ипотечной ценной бумаги. В соответствии с законопроектом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг-закладных листов (включая сквозные закладные листы), а также ипотечных сертификатов участия. Закладными листами признаются обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право их владельцев на получение от эмитента в предусмотренные им сроки, номинальной стоимости и процентов по закладным листам, а также на получение удовлетворения, в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств, из стоимости имущества, входящего в состав покрытия ипотечных ценных бумаг, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.

Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться в конце срока их обращения разовым платежом, либо, как это происходит в сквозных закладных листах, по частям, в соответствии с планом погашения, установленным эмитентом в решении о выпуске и в проспекте эмиссии ипотечных ценных бумаг. Владелец сквозного закладного листа будет получать периодические, например, ежемесячные, выплаты, включающие в себя платежи в счет погашения части основного долга и процентов, в течение всего срока обращения указанных ценных бумаг, что делает их особенно привлекательных для таких институциональных инвесторов как страховые компании и пенсионные фонды. Таким образом, законопроект позволяет эмитентам, учитывая интересы различных потенциальных инвесторов, выпускать обеспеченные ипотечным покрытием эмиссионные ценные бумаги - закладные листы с различными схемами выплат по ним.

Закон вводит еще один новый вид ценной бумаги - ипотечный сертификат участия. Ипотечными сертификатами участия признаются эмиссионные ценные бумаги, владельцы которых одновременно выступают участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия, а также учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления имуществом, составляющим покрытие, которое осуществляет эмитент ипотечных сертификатов участия.

С учетом особенностей российской правовой системы ипотечные сертификаты участия обладают отдельными чертами выпускаемых в Соединенных Штатах и ряде других стран participation certificates. В частности, путем выпуска ипотечных сертификатов участия эмитент получает возможность передать право собственности на ипотечные активы непосредственно владельцам ценных бумаг, что делает выпуск ипотечных сертификатов участия особенно привлекательным для кредитных организаций, в отношении которых действуют жесткие экономические нормативы.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только:

- ипотечными агентами — специализированными коммерческими организациями, исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и(или) закладных и которым предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;

- кредитными организациями.

При этом кредитные организации, осуществляющие эмиссию ипотечных ценных бумаг, обязаны выполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка Российской Федерации, а также выполнять следующие дополнительные обязательные нормативы (соотношение определенных активов и пассивов), величина и методики определения которых устанавливаются Центральным банком Российской Федерации:

- минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала);

- минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;

- максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).

Данный Закон был принят в ноябре 2003 г., однако без законодательного установления значений вышеуказанных нормативов он действовать не может.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются.

С принятием Федерального Закона о кредитных потребительских кооперативах граждан появилась законодательная база для создания и функционирования современных аналогов касс взаимопомощи. В кредитный кооператив на основе положений п.1 ст.4 указанного закона в данный кооператив объединяются граждане, у которых есть одно желание: коллективно накапливать средства, формируя из них фонд финансовой взаимопомощи, а потом в соответствии с установленной очередностью получать из него займы, в том числе на приобретение или строительство жилья.

Кредитный кооператив действует на основе следующих принципов:

- добровольность вступления в его члены;

- свобода выхода из кооператива независимо от согласия других его членов;

- равенство прав и обязанностей всех членов кооператива независимо от размеров паевых взносов при принятии решений;

- личное участие членов кооператива в управлении его деятельностью.

Сущность деятельности кредитного кооператива состоит в том, что в нем в обязательном порядке создается фонд финансовой взаимопомощи, который является источником займов, предоставляемых членам кредитного потребительского кооператива граждан.

Фонд финансовой взаимопомощи, формируется за счет следующих источников:

- части собственных средств кредитного кооператива, размер которой определяется правлением кооператива в соответствии с его уставом и решением общего собрания членов кредитного кооператива;

- личных сбережений членов кредитного кооператива, передаваемых на основании договора в пользование кооперативу только для предоставления займов своим членам.

Личные сбережения членов кредитного кооператива, привлекаемые в фонд финансовой взаимопомощи, не являются собственностью кооператива и не обременяются исполнением его обязательств.

В том случае, когда не все средства фонда финансовой взаимопомощи предоставлены в качестве займов членам кооператива, в нем образуется временно свободный остаток. По закону его можно использовать исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках.

Отдельные специфические вопросы правового обеспечения рассматриваются в других разделах данного учебного пособия по мере раскрытия содержания тех или иных операций ипотечного кредитования.

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 7 8 9 10 Следующая ⇒