Условия и факторы функционирования и развития системы ипотечного кредитования

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 16Следующая ⇒

Системы ипотечного кредитования в силу их высокой социальной значимости эффективны при условии, что они формируются, функционируют и развиваются в рамках денежно-кредитной и социальной политики государства. Тот, кто получает государственную поддержку, работает на рынке производных ипотечных инструментов, риски его минимальны, а прибыли высоки. Тот, кто её не получает, работает только на первичном рынке (выдаёт и обслуживает ипотечные кредиты первичным заёмщикам) и весь риск ложится на него. Поэтому любая система ипотечного кредитования изначально предполагает высокую политизированность. Ее совершенствование, как и любой социально-экономической системы, невозможно без комплексного анализа условий и факторов как положительно, так и негативно влияющих на ее развитие. Определяющие развитие ипотечного кредитования факторы и условия целесообразно свести к следующим группам: политические, экономические, организационно правовые, социальные (рис. 2).

В течение многих лет функционирования ипотечного кредитования мировая практика выработала ряд требований, определяющих его эффективность и надежность. Это:

1. Заемщик должен единовременно уплатить не менее 30% стоимости приобретаемого объекта недвижимости;

2. Сумма ипотечного кредита не должна превышать 70% рыночной стоимости, выступающих его обеспечением объектов недвижимости;

3. Платежи по ипотечному кредиту осуществляются ежемесячно в сумме, не превышающей 30% месячного дохода семьи заемщика;

Ипотечные кредиты отличаются от других видов кредитов уровнем маневрирования (заемного финансирования), сроком погашения (амортизации) кредита, льготами по досрочному погашению ссуды, ограниченной ответственностью, возможностью передачи прав собственности и увеличения ссудного процента, востребованием или досрочным погашением ссуды и изменением приоритета.

Уровень (заемного финансирования) маневрирования. Эффективность заемного финансирования зависит от размера кредита. Ради снижения первоначальной выплаты инвесторы готовы платить более высокую процентную ставку. Это дает им возможность более эффективно пользоваться заемным финансированием

При низких процентных ставках, отношение величины ссуды к стоимости недвижимости (для кредиторов это составляет примерно 65 – 80%) становится критерием ограничения величины кредита. При высоких ставках, критерием определения максимального размера кредита является коэффициент погашения кредита (отношение ожидаемого потока денежных поступлений к обслуживанию кредита).

Срок погашения кредита (срок амортизации кредита). Сумма ежегодного обслуживания ипотечного кредита зависит от срока его погашения (амортизации). Чем меньше этот срок, тем больше сумма обслуживания и наоборот. При более продолжительном сроке амортизации доход инвестора сокращается, так как изменение платежей по обслуживанию кредита нелинейно зависит от срока погашения. Ближе к концу срока погашения платежи по ипотеке уменьшаются, но темп такого снижения становится все ниже. Годовые платежи по амортизируемым ссудам никогда не будут меньше процентной ставки на основную сумму. Однако, многие ссуды под доходную недвижимость не являются амортизируемыми и становятся срочными за много лет до того, как они будут полностью погашены..

	Факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования

Политические	Социальные	Экономические	Организационно-правовые

Денежно кредитная политика	Доверие населения к кредитной системе	Ресурсное обеспечение ипотечного кредитования	Территориальное размеще-ние кредитных организаций

Политическая стабильность и экономическая устойчивость	Осторожная кредитная политика банков	Привлечение в финансиро-вание кредитов средств населения	Опыт судопроизводства по ипотечным сделкам

Идеологическая концепция отношения к ипотечному кредитованию финансово-кредитной системы	Нежелание заемщиков обременять себя выплатами по кредиту на долгосрочный период	Участие в финансировании и финансовая поддержка предприятий участия в ипотеке сотрудников	Возможность обращения взыскания, реализации заложенного имущества в случае невозврата кредита

Отношение к участию в ипотечном кредитовании зарубежного банковского капитала	Отрицательное отношение населения к жизни в кредит.	Финансовая поддержка ипотечного кредитования правительством	Правовое обеспечение охраны прав собственности и сделок с недвижимостью

Государственная политика в области ипотечного кредитования и ее реализация		Макроэкономические	Уровень развития инфрастру-ктурных видев деятельности на ипотечном рынке

Финансовая стабилизация, стабильное снижение инфляции	Макроэкономическая ситуация в стране в целом	Изменение потребительских цен	Уровень развития рынка недви-жимости и финансового рынка, в т. ч. рынка ценных бумаг

Состояние банковской системы	Структура рынка долгосрочных кредитов	Емкость ипотечного рынка	Покупательная способность населения

Либерализация налоговых мер в сфере налогового учета «серых» доходов	Занижение работодателями официальных доходов сотрудников	Непосредственно влияющие на ипотечное кредитование

Нормы и индивидуальный подход к нормативам отчислений в ФОР	Либерализация налоговых мер в сфере налогового учета «серых» доходов	Доступность ипотечных кредитов для населения	Финансовый механизм регулирования системы ипотечного кредитования

Льготное налогообложение ипотечных сделок и доходов по ним	Наличие достаточных для ипотечного кредитования долгосрочных пассивов, прежде всего депозитов населения	Занижение работодателями официальных доходов сотрудников	Структура привлекаемых для ипотечного кредитования финансовых ресурсов

Рис. 2. Состав факторов, влияющих на развитие системы ипотечного кредитования

Досрочное погашение кредита позволяет заемщику выплатить оставшуюся часть долга досрочно. Иногда в договор включается условие, предусматривающее штраф за досрочное погашение кредита в размере 3%, - первые пять лет, и 2% следующие пять лет, а далее каждый год этот процент уменьшается на 0, 5%. В некоторых случаях условия договора таковы, что запрещается досрочное погашение ссуды первые пять – десять лет.

Ограниченная ответственность предполагает ограниченную ответственность заемщика. Если в договор включается такое условие, это означает, что заложенный объект недвижимости является единственным обеспечением ссуды. В случае невыполнения заемщиком обязательств по договору, он лишается права выкупа объекта недвижимости, а ссудодатель может возместить убытки только за счет заложенного объекта, а другое имущество заемщика не может быть предметом претензий со стороны кредитора.

При отсутствии условия ограниченной ответственности заемщик отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом. Ипотечные кредиты с условием ограниченной ответственности называют еще необращаемыми.

Возможность передачи прав собственности (смены владельца) и увеличения ссудного процента. Возможность смены владельца включается в договор, поскольку существует вероятность того, что уровень кредитоспособности заемщика может снизится. Ссудодатели иногда соглашаются включить это условие, если только в случае смены владельца кредитор будет иметь право повысить ссудный процент по выплате долга. Подобный подход делает данное условие менее привлекательной, и заемщик старается не воспользоваться этим условием.

Востребование или ускорение выплаты кредита фактически означает условие завышенного платежа. При наличии этого условия, кредитор, несмотря на срок кредита – 10 или 15 лет, может потребовать досрочного погашения основной суммы долга по кредиту. При наступлении даты «востребования» кредитор имеет право либо заставить выполнить это условие, либо повысить процент по кредиту. Закладная с периодически возобновляемой суммой кредита (канадская) не содержит подобное условие, но ставка процента периодически корректируется, в зависимости от состояния рынка.

Изменение приоритета означает ипотечный кредит с низким приоритетом. Когда покупка земли финансируется продавцом за счет первой закладной, и участок готов к освоению, то такой участок не считается приемлемым обеспечением для строительного кредита. Это объясняется тем, что предоставляющие строительные кредиты кредиторы стремятся получить приоритетное право на удержание имущество (участка земли), в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредиту. Держатель первой закладной, понижая ее приоритет, переводит эту закладную в подчиненное положение, а новая закладная предусматривает приоритетное право на удержание имущества (участка) при неуплате долга по кредиту. Если заемщик хочет внести условие изменения приоритета, он должен это сделать еще на стадии подготовки проекта договора. Это условие выгодно заемщику, он получает возможность для дополнительного финансирования.

Чтобы система ипотечного кредитования развивалась необходимо выполнять определенные условия ее функционирования. Прежде всего, следует обеспечить доступность ипотечного кредитования для заемщиков и его выгодность по сравнению с другими сферами финансовой деятельности, характеризующихся определенными критериями и определяющими их факторами (табл. 5).

Показатель доступности жилья, используемый в международной практике, означает возможность потребителя его оплаты. В практике ипотечного кредитования он применяется параллельно с показателем емкости ипотечного рынка. Емкость ипотечного рынка – потенциально возможная жилая площадь, которую при данных условиях может быть куплена населением за определенный промежуток времени

Доступность жилья и ёмкость ипотечногорынказависят, прежде всего, отвеличины банковского процента, срока кредита и стоимости страховки. Эти параметры в решающей степени зависят от государства, поэтому можно говорить о государственном воздействии на уровень доступности жилья в стране. Воздействие на него государства позволяет радикально изменить ситуацию на рынке ипотечного кредитования, которая зависит, прежде всего, от политики государства в лице Центрального банка России и общей макроэкономической ситуации в стране.

Теоретически ёмкость рынка ипотеки и доступность жилья для населения рассчитывается следующим образом (рис. 7):

а) масштабы жилищного строительства сравниваются с динамикой сбережений. Это позволяет оценить динамику цен на жильё. Развитие ипотечного кредитования расширяет платёжеспособный спрос и провоцирует рост цен;

б) «белая» и «серая» зарплата в стране. От зарплаты берётся процент, который население может истратить на оплату жилья. «Дельта-кредит», например, берёт одну треть от заработка. Эта величина сравнивается с ежемесячным платежом. «Серую» зарплату берут с поправочным коэффициентом, величина которого зависит от стоимости страховки не возврата кредита;

в) ежемесячный платёж. Он определяется процентом, сроком и стоимостью страховки

Таблица 5

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 10 Следующая ⇒