Критерии доступности ипотечных кредитов для заемщиков и определяющие их факторы

Критерии доступности ипотечных кредитов для заемщиков

Факторы, определяющие данный критерий доступности

1. Баланс доходов и расходов семьи заемщика, который опре-деляет максимально допустимую сумму ежемесячных платежей данного заемщика, и, соответст-венно, максимальную сумму кредита при данных условиях кредитования(срок, процентная ставка кредита и другие). 2. Процентная ставка по ипотечным кредитам 3. Величина первоначального взноса (величина доли стоимос-ти приобретаемого жилья, оплачиваемой заемщиком для получения ипотечного кредита на оставшуюся долю). 4.. Длительность срока кредита, определяющего сумму месячных платежей по кредиту

1.1. Среднемесячные доходы заемщика (или его семьи). 1.2. Среднемесячные расходы заемщика (или его семьи). 2.1. Цена кредитных ресурсов, применяемых в данной системе жилищного ипотечного кредитования. 2.2. Издержки кредитора. 2.3. Риски по ипотечным кредитам. 3.1. Государственные, муниципальные и фирменные субсидии 4.1. Применяемый механизм кредитования 4.2. Уровень инфляции в стране.

Корреляционные зависимости емкости рынка и доступности жилья для населения были определены порядка полувека назад для ипотечных рынков США и Европы на основании длительных наблюдений. Никакой универсальной теории не существует. Поэтому важны опросы населения здесь и сейчас, которые позволяют косвенно оценить ситуацию с ростом его покупательной способности.

Емкость ипотечного рынка

Рис. 7. Емкость рынка и доступность жилья

Несовершенство системы налогообложения является также одним из важнейших факторов, сдерживающих развитие жилищного ипотечного кредитования. Существующий ныне порядок налогообложения не только не стимулирует, но и угнетает участников ипотечного рынка. Тогда как налоговое стимулирование необходимо не только для граждан, приобретающих недвижимость посредством ипотеки, но и для кредиторов и вторичных инвесторов. Немаловажно учитывать, что согласно положениям экономической теории рост инвестиций приводит к увеличению национального дохода (эффект мультипликатора). С точки зрения специалистов, каждый рубль, вложенный в ипотечное кредитование, дает до трех рублей поступлений в бюджеты различных уровней и во внебюджетные фонды в виде налогов, сборов и других обязательных платежей[20]. Налоги, направленные в бюджет, впоследствии могут быть использованы в качестве источника рефинансирования ипотечных программ. Практическая реализация механизмов жилищного ипотечного кредитования объясняется не только чрезмерно «осторожной» кредитной политикой банков, но нежеланием заемщиков обременять себя непосильными выплатами по кредиту на долговременный период.

Занижение работодателями официальных доходов сотрудников является одним из факторов, затрудняющих реальную оценку платежеспособности заемщиков, и увеличивает кредитный риск для банков. Низкие официальные доходы потенциальных заемщиков не позволяют коммерческим банкам принимать обоснованные решения по кредитам, так как значительная часть наиболее перспективных с точки зрения банков клиентов получают реальные доходы с применением схем ухода от налогов. Для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятности погашения кредита являются официально подтверждаемые данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном кредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан, официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже не рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при нормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна для ипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная социальная политика в сфере налогообложения и учета доходов граждан при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени» и увеличить в будущем налогооблагаемую базу.

Чтобы обеспечить достаточное предложение на рынке жилья надо иметь надёжный прогноз стабильности роста спроса. Только развитое ипотечное кредитование может дать такие гарантии. Сегодня население покупает недвижимость в основном за счёт собственных средств. Ипотечное кредитование обеспечивает сохранение спроса на жильё в условиях надежного прогноза стабильности. Если этот фактор имеется, то немедленно возникают институциональные инвесторы, обеспечивающие жилищное строительство. Это – организации, нуждающиеся в размещении длинных денег, которые охотно вкладывают в покупку недвижимости и развитие соответствующей инфраструктуры. К ним, прежде всего, относятся открытые и закрытые фонды совместных (коллективных) инвестиций в недвижимость, пенсионные фонды и страховые компании. Если эта проблема решена, то жилищное строительство получает мощный толчок и происходит взрывной рост.

На увеличение емкости рынка ипотеки и рост доступности жилья для населения влияют так же уровень законодательного обеспечения и правого обслуживания ипотечного бизнеса. Например, закон об ипотечных ценных бумагах создает первичные условия для банков, желающих зарабатывать на ипотеке. Однако для его нормального функционирования требуется принять еще несколько законодательных и нормативных актов. В частности, следует принять поправки к закону о банкротстве, выводящие требования по ипотечным кредитам из конкурсной массы обанкротившегося банка. Кроме того, предстоит упростить процедуру выдачи ипотечных кредитов и оформления жилья, создать «отселенческий фонд» - муниципальное жилье для несостоятельных должников и т. д.

Необходимость обеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и выселения заемщика в случае невозврата кредита имеет принципиальное значение для ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое судами к этой проблеме, позволит сделать это право реальным.

Принято различать коммерческую и социальную доступность жилья. Критерием коммерческой доступности жилья является способность домохозяйства выплатить при оформлении долгосрочного ипотечного кредита первоначальный взнос, размер которого составляет около 30% от стоимости приобретения жилья и кредитные платежи. В то же время расходы домохозяйства на жилье не должны превышать 35% дохода, поскольку в противном случае возникает высокий риск невыполнения долговых обязательств по выплате кредита.

Для рынка жилья потребностью является лишь неудовлетворенный платежеспособный спрос на жилище определенного качества и стоимости. При этом стимулом для рыночного предложения не может быть желание иметь жилище, не подтвержденное покупательной способностью, а также платежеспособностью, не ориентированной на приобретение жилья.

В общем виде количественной характеристикой доступности является индекс доступности (в векторной или скалярной форме), который определяется как отношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья. Если рассматривать структуру спроса (социальное бесплатное, приобретенное с помощью субсидий и кредитов, коммерческое в разнообразных формах реализации жилья) и объемы соответствующего предложения, тогда индекс доступности становится векторной величиной, на основе которой можно построить обобщенный индекс доступности.

Внедрение эффективных организационно-правовых и финансовых мер, призванных обеспечить более широкий доступ и возможность улучшения жилищных условий населению, требует совершенствования методической основы определения индекса доступности жилья и его учета в процессах разработки и реализации ипотечных программ, оценки процессов трансформации жилой недвижимости.

Доступность жилья является сложной социально-экономической и политической категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.

В табл. 6 схематично представлено распределение цен на жилищном рынке, а на рис. изокванта доступности кредитов для приобретения жилья (кривая, на которой доступность одна и та же при изменении цен и доходов).

На рис. 8 при V = V_min имеют место расходы бюджета С_б по финансированию строительства жилья, предоставляемого на бесплатной основе очередникам.

Таблица 6

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒