Участники ипотечного рынка, их функции и мотивы участия

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 16Следующая ⇒

.Участники ипотечного рынка	Функции	Мотивы

Заемщики (поку-патели и собст-венники недви-жимости)	Сбор необходимой для получения ипотечного кредита информации и оформление документов, оформление совместно с кредитором ипотечной сделки, выполнение обязательств по ипотечному кредиту	Приобрести недвижимость по возможности с лучшими технико-эксплуатационными, экономическими, социальными и экологическими параметрами или улучшить эти параметры у имеющегося в собственности объекта недвижимости. одновременно быть в состоянии производить платежи по кредиту
Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения)	Оформление, выдача и обслуживание ипотечных ссуд, производство и реализация на ипотечном рынке банковских продуктов и услуг, формирование и рациональное использование кредитных ресурсов, управление рисками ипотечного кредитования	Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам
Риэлтерские организации и независимые риэлтеры	Формирование спроса на ипотечные кредиты, оказание помощи заемщикам и кредиторам в оформлении необходимых для кредитования документов, гарантии чистоты титула подлежащей залогу недвижимости	Выгодно продать выставленные собственниками на продажу объекты недвижимости и получить комиссионное вознаграждение

Продолжение табл. 2


4Органы юрис-пруденции (орга-ны государствен-ной регистрации прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним, нотариусы и но-тариальные кон-торы, суды, ад-вокаты, судеб-ные исполнители и др.)	Регистрация ипотек и предоставление информации о праве собственности на объекты недвижимости на территории России и сделках с ними; проверка соответствия условий сделки действующему в стране и данном регионе законодательным и другим нормативным актам; судопроизводство по нарушениям сторонами условий ипотечного договора, судебное отчуждение прав собственности на предмет ипотеки и реализация его на открытых торгах.	Обеспечение государственной защиты прав собственности и законности ипотечных сделок, интересов их участников.
Страховые компании	Страхование предметов ипотеки от несчастного случая и злого умысла, жизни заемщика в пользу кредитора (залогодержателя), чистоты титула заложенного имущества, рисков ипотечного кредитования, вкладов будущих заемщиков	Извлечение максимальной прибыли на основе страховых гарантий в минимизации рисков участников ипотечных сделок
Оценочные компании и независимые оценщики	Оценка залоговой и рыночной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, в т.ч. при их реализации на открытых торгах.	Получение вознаграждения за оказанную услугу, формирование рынка реализации своих услуг

Продолжение табл. 2

Операторы вто-ричного рынка (брокерские, эмиссионные, биржевые ком-пании и другие участники рынка ценных бумаг	Покупка закладных у кредитов, формирование пулов закладных, их продажа на вторичном ипотечном рынке, эмиссия вторичных ипотечных ценных бумаг и ее обслуживание, перераспределение финансовых ресурсов между регионами страны (региональными ипотечными рынками)	Получение части дохода по ипотечным ссудам за счет приема у кредиторов части рисков ипотечного кредитования, и предоставления им услуг по финансовому обеспечению их кредитной деятельности.
Инвесторы (юри-дические и фи-зические лица, приобретающие ипотечные цен-ные бумаги)	Приобретают ипотечные ценные бумаги, вкладывая свои сбережения и временно свободные денежные средства в ипотечный бизнес.	Максимизировать прибыль и минимизировать риски, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги
Государственные органы управле-ния	Формируют и развивают законодательную базу ипотечного бизнеса, условия эффективной деятельности на ипотечном рынке его участников, защищают их интересы при осуществлении рыночных операций.	Создать условия для надежного и эффективного функционирования и раз-вития системы ипотечного кредитования; регулировать и осуществлять надзор за деятельностью ипотечных кредиторов; содействовать некоторым группам заемщиков в получении ипотечных кредитов

Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, продуктов и услуг [9], предоставляемых банками и другими участниками системы ипотечного кредитования домашним хозяйствам, предприятиям и организациям с целью приобретения недвижимого имущества под его залог, а также финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечноекредитование. Ипотечный рынок в основном формируется сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечным сегментом фондового рынка. Основными современными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на данном рынке, являются процентные ставки по ипотечным кредитам с одной стороны и ставки по ипотечным облигациям – с другой. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) появилось в западной экономической литературе относительно недавно. При этом выделяется первичный и вторичный его сегменты.

На первичном ипотечном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг. Такие ценные бумаги выпускаются под обеспечение выдаваемых ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни все новые виды таких ценных бумаг, получающих широкое распространение на рынке ценных бумаг и способствующие развитию ипотечного бизнеса. Взаимосвязь первичного и вторичного рынков ипотек показана на рис. 1.

Ипотечный рынок имеет тесную связь со многими сегментами национального рынка (рис. 2). В некоторых частях он выступает элементом рынка недвижимости и финансового рынка (например, обращение недвижимости как актива), составляя с ними единое целое. В пределах ипотечного рынка происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости. В то время как рынок недвижимости оказывает влияние на качество кредита, предоставляемого для приобретения жилья. Вышеизложенное определяет тесную взаимосвязь ипотечного и финансового рынка, особенно его составляющих – рынков ссуд и ценных бумаг.

Рис. 1. Взаимосвязь первичного и вторичного рынков ипотек.

1 2 3

Рынок юридических услуг

Рынок недвижимости

6 7

Кредитный рынок

Рынок страховых услуг

1. финансирование ипотечных кредитов и операции с ипотечными ценными бумагами на рынке ЦБ;

2. закладные, вторичные ипотечные ценные бумаги;

3. информация о спросе, предложении, свершенных сделках, финансовом состоянии заемщиков и т.д.

4. государственная регистрация ипотеки, нотариальные услуги, судебное отчуждение прав собственности и реализация предметов ипотеки и др.;

5. ипотечные ссуды, закладные, рыночные операции с объектами недвижимости:

6. межбанковские кредиты на финансирование ипотечных сделок, ипотечные кредиты;

7. страховое обслуживание ипотечных сделок.

Рис. 2. Схема взаимосвязей ипотечного рынка с другими сегментами национального рынка

Для финансового рынка ипотечное кредитование – способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском.

Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой инвестиционный портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративных ценных бумаг.

Спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью. Т.к. процентная ставка по своей сути это – цена кредита, то при снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечных ссуд сокращается и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ставок наблюдается обратный процесс.

Предложения на первичном ипотечном рынке создают банки, ссудно-сберегательные организации и другие кредитные организации и союзы. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций[10].

Согласно действующему законодательству в Российской Федерации основным экономическим инструментом, на основе которого строятся отношения между банком и клиентом, является заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке). На основе договора об ипотеке залогодателем может быть оформлена и передана залогодержателю закладная. Однако деятельность банка на ипотечном рынке этим не ограничивается, так как для пополнения своих кредитных ресурсов он вынужден предлагать полученные закладные на рынке ценных бумаг инвесторам. Предложение ипотечных закладных на рынке ценных бумаг – связующее звено между первичным и вторичным ипотечными рынками.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечного рынка в целом путем формирования пула закладных, эмиссии на их основе различного вида ипотечных ценных бумаг и их продажи вторичным инвесторам. Вторичный ипотечный рынок является сегментом единого финансового рынка и хорошо развит, как правило, в странах с устойчивой рыночной экономикой. Финансовое учреждение на вторичном рынке в большинстве случаев более эффективно справляется с задачей сведения заемщиков и вкладчиков, чем на первичном рынке. Это объясняется следующими причинами:

- вкладчик, вкладывающий свои деньги в выпускаемые такими учреждениями различного вида ценные бумаги (в том числе ипотечные), рассчитывает на более благоприятную комбинацию риска и прибыли, чем при инвестировании в какой-то один вид ценных бумаг. Для банка-кредитора снижается риск невыполнения обязательств за счет разнообразия видов кредитования;

- такое учреждение позволяет устранить несоответствие денежных запросов заемщиков и возможностей банка или ссудосберегательной кассы. Оно может профинансировать один большой заем из средств нескольких вкладчиков (что затруднительно для банка ввиду сложности обслуживания множества задолженностей);

- оно обладает ресурсами, позволяющими прогнозировать изменение процентных ставок, а значит, и снизить процентный риск. Отдельному вкладчику на первичном рынке такие операции не под силу. Таким образом, функция кредитно-финансовых учреждений вторичного рынка ипотек заключается в оказании посреднических услуг на пути продвижения средств от инвестора через банк к заемщику с минимумом издержек[11].

Экономический мотив деятельности кредитного учреждения на вторичном рынке ипотек – восполнить свой кредитный портфель и сохранить за собой определенную маржу по закладным.

Экономические интересы эмитента вторичных ипотечных ценных бумаг – получение от заемщика части дохода (в виде платы за кредит), а также доходов, объявленных к получению инвесторами по ценным бумагам. Они получают право на эмиссию ценных бумаг только при условии наличия определенного объема закладных. В то же время, эмиссия не является их основной целью. Основная цель эмиссии вторичных ипотечных ценных бумаг – качественно преобразовать сложные для непрофессиональных инвесторов ипотечные инструменты в достаточно простые и доступные (например, в облигации с фиксированным процентом).

Несмотря на наличие между заемщиком и конечным инвестором как минимум двух профессиональных посредников (кредитной и эмиссионной организаций), итоговый процент дохода, который предоставляется держателям ипотечных ценных бумаг, остается достаточно высоким. В странах с развитой ипотечной системой (США, Канада, Франция) нормальным положением для воспроизводства такой системы является превышение ставки доходов по ипотечным ценным бумагам над ставками срочных депозитов на 0, 5–1 %. Дополнительным фактором, побуждающим интерес инвесторов к ипотечным ценным бумагам, является их высокая надежность, которая обеспечивается не только собственно недвижимостью, но и государственными и страховыми гарантиями. Правительства ряда стран держат процент по государственным ценным бумагам несколько ниже процента по ипотечным ценным бумагам, поддерживая тем самым спрос на последние.

Для инвесторов, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, особое значение имеет также их высокая ликвидность и быстрота совершения сделки. Это служит защитой от нестабильности рынка и предоставляет возможности для увеличения доходов от закладной. Таким образом, распределение функций между участниками первичного и вторичного ипотечных рынков позволяет добиться наивысшей эффективности использования кредитных ресурсов.

Из табл. 2 видно, что на ипотечном рынке действует достаточно большое количество участников, имеющих часто противоположные цели. Согласование этих целей и создание условий эффективной деятельности всех участников ипотечного рынка для реализации его основной функции – надежное и недорогое финансирование операций с недвижимостью.

В настоящее время многие российские банки, осуществляющие ипотечное кредитование, выдвигают требования по обязательному страхованию недвижимости и ипотечной задолженности при предоставлении кредита. С одной стороны, это позитивный факт, так как таким образом снижается уровень финансовых рисков для банка, повышается устойчивость ипотечной системы в целом. С другой, это делает ипотечный кредит более дорогим и сужает круг потенциальных заемщиков.

Из вышеизложенного следует, что функционирование ипотечного рынка выполняет следующие важные для развития экономики страны и ее регионов функции:

- стимулирование спроса на ипотечные кредиты, продукты и услуги;

- аккумуляция инвестиционных ресурсов в целях развития различных отраслей строительства и связанных с ним секторов промышленности;

- вовлечение недвижимости как материального актива в рыночный оборот;

- обеспечение оборота имущественных прав в тех случаях, когда использование других разновидностей обеспечения юридически или экономически нецелесообразно;

- формирование мультиплицируемого фиктивного капитала посредством купли-продажи ценных бумаг на основе ипотечных закладных;

- повышение доходности государственных бюджетов различных уровней;

- создание предпосылок через монетарные инструменты обеспечить социальную стабильность общества. Ипотека «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

- освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов и повысить доверие общества и граждан к проводимым государствам мероприятиям

Реализация указанных функций ипотечного рынка позволит решить одну из важнейших социально-экономических проблем современной России – обеспечение граждан жильем и рабочими местами, а также будет способствовать стабилизации и ускорению развития экономики

Процесс ипотечного кредитования, в отличие от других видов кредитной деятельности, имеет три относительно самостоятельные и не редко организационно обособленные стадии: оформление кредита (кредитного дела), выдача кредита и его обслуживание. В практике ипотечного кредитования применяются различные сочетания организации выполнения этих стадий:

1. Все стадии выполняет банк.

2. Банк выдает ипотечные кредиты, а специализированная ипотечная компания (или риэлтерская организация) при нем их оформляет и обслуживает.

3. Банк выдает и обслуживает ипотечные кредиты, а организация (как правило, риэлтерская) оформляет кредитное дело.

4. Банк выполняет стадии оформления и выдачи кредита, а его обслуживание осуществляет специализированная организация.

В России наибольшее распространение получили первая и вторая схемы организации ипотечного кредитования. В исключительных случаях применяется третья схема. Четвертая схема в России пока не применяется, но получает в мировой практике (особенно в США) все большее распространение с внедрением новых технологий ипотечного кредитования.

В рамках каждой стадии ипотечного кредитования реализуется множество различных процессов, в которых участвуют различные организации участники ипотечного рынка, составляющие его инфраструктуру (табл. 3). В то же время эти организации реализуют специфические для своей деятельности функции, без которых основные процессы ипотечного рынка (процессы ипотечного кредитования) не могут существовать или будут низкоэффективными.

Особое место в инфраструктуре первичного ипотечного рынка занимают риэлтерские организации. Они не только поставляют кредитным организациям клиентов на получение ипотечного кредита, но и проводят с ними всю подготовительную работу, занимаются, в случае необходимости, реализацией заложенного банку недвижимого имущества, делают предварительную оценку чистоты его титула и платежеспособности будущего заемщика. Кредитная организация обычно работает постоянно с одной или несколькими риэлтерскими организациями. Между ними устанавливаются многолетние отношения взаимодоверия и взаимопонимания, которые необходимы в возникающих при долгосрочном кредитовании, часто довольно сложных, ситуациях. Не редко риэлтерская организация выполняет ряд подготовительных работ для осуществления кредитной организацией операций ипотечного кредитования и в дальнейшем превращается в ипотечную компанию, обслуживающую один или несколько банков.

Риэлтерские организации и независимые риэлтерыосновные звенья рынка недвижимости. Они выступают посредниками в сделках купли-продажи недвижимого имущества и обеспечивают взаимосвязь рынков недвижимости и финансов. Они объединены в гильдии риэлтеров, региональные ассоциации и другие самоуправляемые организации, основные задачи которых – выработка общих принципов и распространение новых технологий ведения данного вида бизнеса, информационное и кадровое обеспечение, защита прав и лоббирование интересов своих членов и участников, участие в лицензировании риэлтерской деятельности.

Таблица 3

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒