Распределение денежного потока по трем классам структурированных ипотечных облигаций

⇐ ПредыдущаяСтр 15 из 16Следующая ⇒

Класс облигаций (основной долг)	Выплаты процентов	Выплата основной части долга
А (40 000 долл.)	Проценты выплачиваются каждый месяц на остаток основного долга	Выплачиваются все месячные погасительные платежи до полного погашения
В (35 000 долл.)	Проценты выплачиваются каждый месяц на остаток основного долга	После погашения облигаций класса А выплачиваются все месячные погасительные платежи до полного погашения
С (25 000 долл.)	Проценты выплачиваются каждый месяц на остаток основного долга	После погашения облигаций класса В выплачиваются все месячные погасительные платежи

Общий риск предоплат для структурированных (порядковых) облигаций такой же, как и общий риск предоплат для 10 ипотечных займов. Но этот риск перераспределен (рассеян) среди траншев (классов) порядковых облигаций. Погашаться они будут поочередно, т.е. облигаций класса А имеют наименьший срок погашения чем В и С. В зависимости от природы и структуры обязательств инвесторы привлекают различные виды облигаций. Применение СМО снижает степень неопределенности срока погашения долевых облигаций. Таким образом, классы (транши), благодаря перераспределению денежного потока от соответствующего пула ипотек, становятся привлекательнее для управления координацией пассивов и активов институциональных инвесторов чем долевые облигации.

В 1986 г. Fannve Hay ввел ипотечные облигации с отделяемым купоном , распределяющие финансируемый поток пула ипотек на пропорциональной основе.

Для порядковых облигаций существует набор правил (приоритетов) распределения погасительных платежей по различным классам. В случае ипотечных облигаций с отделяемым купоном процентные и погасительные платежи распределяются между двумя классами неравномерно.

Например, один класс получает только погасительные, а другой – только процентные платежи (табл. 18).

Наиболее популярным видом облигаций с отделяемым купоном являются облигации, в которых все процентные выплаты сосредотачиваются в одном классе (класс «только проценты» - класс 10), а все выплаты основного долга – в другом классе (класс «только основная часть» – класс РО). Класс (транш) 10 не получает никаких погасительных выплат. Такие ценные бумаги создаются с целью повышения привлекательности ипотечных облигаций за счет их характеристик риска и доходности, из-за чего именно эти инструменты используются для хеджирования портфелей долевых облигаций и ипотечных займов.

Таблица 18

Распределение денежного потока по двум классам ипотечных облигаций с отделяемым купоном

Класс облигаций (величина основного долга)	Выплаты процентов	Выплаты основной части долга
Х (0 долл.)	Все	Нет
Y (1 000 000 долл).	Нет	Все

В последние годы широко стали применяться схемы эмиссии в которых имеются все виды ипотечных ценных бумаг. В качестве примера рассмотрим эмиссию, имеющую четыре транша - А, В, С и Z. Каждый транш соответствует определенной доле номинальной стоимости пула ипотек, играющей роль обеспечения. Доход, так же как и по любой облигации, выплачивается в виде процентов основного капитала, приходящегося на каждый транш.

Транши различаются по условиям их погашения (т.е. по тому, каким образом распределяется среди них возмещение основного капитала). По траншу А вплоть до его погашения делаются выплаты из средств, поступивших в качестве возмещения основного капитала по ипотекам. Пока транш А полностью не погашен, по траншам В и С производятся выплаты только процентов. После погашения транша А, по траншу В производится выплаты из средств, поступивших в качестве возмещения основного капитала по ипотекам до его погашения, после чего они продолжаются по траншу С.

По последнему траншу Z (или накопительному траншу) не осуществляется никакие выплаты до тех пор, пока остальные три не погашены. Вместо этого происходит приращение процентов по этому траншу и номинальная стоимость фактически наращивается со временем по схеме сложного процента аналогичного тому, как происходит накопление процентов по бескупонным облигациям.

Основная цель разделения поступлений в результате возмещения основного капитала и выплаты процентов по ипотекам пула на различные транши состоят в создании набора бумаг с различными процентными ставками и степенью риска предоплаты. Инвесторы могут в зависимости от степени предполагаемого ими риска выбрать для себя соответствующую бумагу. Учитывая правило, что сумма стоимостей частей больше стоимости целого, инициатор появления ипотечных облигаций полагал, что инвестор должен платить надбавку за гибкость этой системы. Инвесторы, желающие вкладывать свои средства в краткосрочные облигации с устойчивыми и предсказуемыми поступлениями, будут покупать бумаги транша А. В то время как другие, предпочитающие среднесрочные облигации с менее предсказуемыми поступлениями, выберут транши В и С. и наконец те, кто готов нести риск падения процентных ставок на долгосрочные облигации, купят транш Z. И естественно, цена каждого транша устанавливается рынком в зависимости от его характеристик. Так, транш А имеет среди остальных траншей самую низкую доходность, а транш Z -самую высокую[30].

Риск досрочного возмещения основного капитала по ипотекам может быть распределен среди различных траншей, однако в целом снизить его невозможно. Хотя держатели краткосрочных траншей подвергаются меньшему риску предоплаты, тем не менее, при резком падении процентных ставок им может быть выплачена номинальная стоимость гораздо раньше срока, что окажет негативное влияние на их инвестиции. Оценка риска предоплаты - чрезвычайно сложная задача, особенно когда речь идет о более сложных формах ипотечных облигаций, которые могут состоять из различных комбинаций таких специфических бумаг, как класс планового погашения долга в рассрочку (РАС), компаньонские транши, первоклассные ценные бумаги и транши Z со скачком. Несмотря на это, появление ипотечных ценных бумаг - показательный пример того, как финансовые рынки реагируют на нужды обладателей и пользователей капитала, создавая новые, гибкие по своей структуре ценные бумаги.

Список литературы.

Законодательные акты

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. – М.: Омега-Л, 2006.

2. Федеральный закон от 24 декабря 1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

3. Федеральный закон от 5 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

5. Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. Федеральный закон от 27 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

7. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

8. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. № 420 «О разработке федеральной целевой программы «Свой дом».

9. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище».

10. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

Основная литература

11. Бусов В.И., Аскандарян А.О., Бусова Т.П. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. – М.: ГУУ, 2003.

12. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. – М., 1999.

13. Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования. СПб., 1997.

14. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М., 1998.

Дополнительная литература

15. Аляудинов М. Р. Отечественный опыт организации и управления формированием и развитием ипотечного рынка. Монография. – М.: ГУУ, 2003.

16. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. — М.: Финстатинформ, 1995.

17. Банковское дело: управление и технологии. Под ред. А.М. Тавасиева. – М. ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

18. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002.

19. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1999.

20. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2003.

21. Болтанова Е. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс. 2002.

22. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. Екатеринбург, 1998.

23. Голицын Ю. Ипотечная система дореволюционной России// Эксперт. 2000. №12.

24. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. СПб., 1999.

25. Жилищная экономика. - М.: Дело, 1996.

26. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра. Под ред. А.П. Иванова, В.И. Бусова. М., 1994.

27. Игнатов Л. Экономика недвижимости. М.: МГТУ им. Баумана. 2003.

28. Кауфман И.И. Кредит, банки и денежное обращение. СПб, 1873.

29. Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования и его механизм. Иркутск, 2000.

30. Пенкина И. А. Современная система ипотечного кредитования в США. М., 2000.

31. Радченко И. Ипотека в России: Будущее. Настоящее. Прошлое. – М.: Гросмедиаферлаг. 2004

32. Симонов Ю. Жилищный кредит (ипотека). М.: Март. 2004.

33. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. М., 1999.

34. Цылина Г. А. Ипотека: жилью в кредит. М., 2001.

35. Шабалин В. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: Филинъ. 2004

Приложение 1

⇐ Предыдущая 7 8 9 10 11 12 13 141516 Следующая ⇒