Расчет необходимого дохода заемщика для получения кредита.

⇐ ПредыдущаяСтр 12 из 16Следующая ⇒

Ставка процента

10%

12%

15%

17%

Кредит

платеж

доход

платеж

доход

платеж

доход

платеж

доход

Кредитная организация должен установить требование, по которому денежные средства для уплаты первоначального и других взносов в счет погашения кредита выплачивались бы за счет активов заемщика, а не были бы взяты им в кредит у какого либо кредитного учреждения. Если клиент держит средства на счете данной кредитной организации, следует проверить, не произошло ли резкое увеличение суммы баланса этого. Значительная сумма вклада на счет может указывать на получение займа клиентом. Сумма вклада определяется как значительная, если она превышает размер его дохода, поступившего за обычный срок между поступлениями. Такой срок может составлять одну, две недели или месяц в зависимости от того, как часто клиенту выплачивается заработная плата или какие либо другие доходы.

В случае появления на счете значительного вклада, требуется объяснить в письменной форме, из какого источника поступили средства, а при необходимости – предоставить доказательства. Денежные средства для уплаты первоначального и других взносов по кредиту могут поступить в результате продажи клиентом принадлежащего ему имущества. В таком случае требуется представить письменное объяснение и документы, подтверждающие свершение сделки.

Если клиент намерен платить наличными на каком-либо этапе свершения операции по представлению ипотечного кредита, сотрудник кредитной организации должен потребовать от него представить письменное объяснение об источниках этих наличных денег. Если они получены после 1 января текущего года, у клиента необходимо потребовать представления справки налоговой инспекции, указывающей источник поступления этих денег. Сотрудник кредитной организации должен принять меры для практической проверки данных о всех наличных деньгах, выплачиваемых в течение всего процесса предоставления кредита. Если клиент укажет, что эти деньги поступили ему до начала текущего года, следует очень тщательно проверить их происхождение. Вполне вероятно, что если сумма этих денег очень значительна, она могла быть получена незаконным путем.

Сотрудник кредитной организации связывается по телефону со всеми указанными в заявлении кредиторами претендента на ипотечный кредит. К кредиторам относится и домовладелец, если заемщик арендует используемое в данный момент помещение у частного лица, а не у государства. Если клиент платит арендную плату за занимаемое в настоящее время помещение государству, расчетная книжка по оплате помещения и коммунальных услуг является достаточным подтверждением внесенной в прошлом арендной платы.

Проверка кредитной истории осуществляется с целью составления точного списка задолженностей и обязательств по ежемесячным платежам заемщика в счет покрытия долгов, а также определить порядок погашения предыдущих займов и кредитов.

Сотрудник кредитной организации связывается по телефону со всеми указанными в заявлении работодателями клиента за последние два года. При этом необходимо получить подтверждение представленной клиентом информации о работе (какой пост он занимал (или занимает), его звание, как долго работал в компании и т. д.).

Важным вопросом формирования кредитного дела выступает экспертиза титульных документов предлагаемого к залогу недвижимого имущества. Титульными называются документы, описывающие недвижимое имущество как объект права и отражающие права собственника и залогодателя на это имущество (залогодателем может быть не обязательно собственник объекта недвижимости, а любой субъект гражданского права, имеющий для этого определенные действующим законодательством полномочия, например, арендатор, имеющий разрешение на залог данного имущества). В настоящее время в состав титульных документов в России входят:

- документ, определяющий переход права собственности данному собственнику (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;

- документы, описывающие технические характеристики объекта недвижимости и планировку помещений (документы, выдаваемые БТИ);

- документ, определяющий права собственника объекта недвижимости на участок земли, на котором он находится;

- свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок;

- геодезический план участка

Экспертиза титульных документов производится с целью определения полноты содержащейся в них информации, соответствия их состава, формы и содержания требованиям действующего законодательства, наличия у залогодателя необходимых полномочий, наличия других имеющих права на данный объект недвижимости лиц гражданского права и, при необходимости, их письменного отношения к залогу этого объекта. Наличие полного комплекта титульных документов, содержащих достоверную и полную и достаточную для залога информацию об объекте и соответствующим образом оформленных правах на него, на практике характеризует как «чистый титул» недвижимости. «Чистота титула» - важнейшая характеристика объекта на рынке недвижимости, определяющая риски ипотечного кредитования и выступающая одним из предметов его страхования.

Официальная информация об условиях кредита состоит из сведений о сумме, сроке и проценте кредита, условиях и обеспечении его возврата. Здесь указывается механизм ипотечного кредитования и условия его реализации на различных этапах. Это предварительные обязательства кредитной организации по ипотечному кредитованию, которые подписываются сторонами при приеме заявления на ипотечный кредит и соблюдаются при оформлении документов при решении о выдачи кредита.

Следующий этап работы по приему заявления на ипотечный кредит – проведение оценки собственности, под залог которой просится кредит. Здесь кредитная организация или производит оценку силами своих специалистов, или рекомендует заявителю квалифицированных оценщиков, с которыми кредитная организация сотрудничает и доверяет результатам их работы, или принимает отчет оценщика, приглашенного заявителем, и производит его тщательную экспертизу. Оценка стоимости недвижимости, подлежащей ипотеке, является важным звеном ипотечного кредитования, так как обеспечивает условия компенсации потерь кредитной организации в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Необходимость и порядок ее проведения при сделках с недвижимым имуществом определена Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятой Государственной Думой в 1998 году. Следует особое внимание обратить на то, что оценку рыночной стоимости должен осуществлять квалифицированный оценщик, имеющий соответствующую разрешительную документацию и полис страхования гражданской ответственности оценщика. Содержание отчета об оценке объекта недвижимости должно включать:

- дату составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости;

- юридический адрес оценки и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки (в отношении недвижимости, принадлежащей юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость этого объекта);

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта недвижимости, обоснования их использования при проведении оценки данного объекта недвижимости, перечень используемых при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта недвижимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

После формирования кредитного дела, экспертизы и проверки содержащейся в составляющих его документах информации производится оценка вероятности возврата ипотечного кредита - андеррайтинг. Эксперту, производящему андеррайтинг поданному заявлению на предоставление ипотечного кредита, - андеррайтеру передается практически сформированное кредитное дело.

Андеррайтинг является самой высококвалифицированной и ответственной работой в ипотечных кредитных организациях, поэтому выполняющие ее работники имеют, как правило, самую высокую оплату труда. Андеррайтеры должны подготовить кредитному комитету обоснованные рекомендации по решению вопроса выдачи ипотечного кредита подавшему на него заявление. При этом формируются ответы на три основных вопроса (см. приложение 2):

1. Способен ли потенциальный заемщик (заявитель) своевременно погасить ссуду;

2. Стремится ли он выполнить взятые на себя обязательства;

3. Достаточна ли стоимость предлагаемого к залогу недвижимого имущества, чтобы возместить кредитная организацияу его возможные потери в случае не выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту.

В начале оценивается способность заявителя произвести предусмотренные при выдаче и возврате ипотечного кредита платежи. Для этого определяют уровень и стабильность или возможности роста его доходов, которые должны отвечать установленным в данной кредитной организации требованиям. Работа выполняется на основе данных, содержащихся в документах кредитного дела. При необходимости запрашиваются дополнительные данные.

Стабильность или возможный рост доходов заявителя определяется на основе анализа его послужного списка за последние пять лет и оценки перспектив деятельности предприятия или организации, в которой он работает или (и) является собственником. Заявитель должен представить объяснения причин всех перерывов в работе, превышающих месяц. Частая смена работы заявителем с целью профессионального роста в рамках одного и того же рода деятельности без профессионального продвижения часто говорит о его неспособности освоить профессию, что может привести к снижению доходов. Заявитель с сомнительным послужным списком должен иметь компенсирующие этот фактор финансовые возможности.

Заявителя, рост деятельности которого предполагает возможность профессионального роста в связи с постоянным спросом на соответствующий вид услуг. Следует оценить положительно. Потенциальная способность получить доход в будущем может быть положительным фактором в случаях с заемщиками, недавно предложившими свои услуги на рынке труда.

Особого внимания заслуживают заявители, имеющие собственное дело – предприниматели. К ним относятся лица, имеющие более 25 % участия в каком либо предприятии. Такие заявители должны иметь эту долю в одном и том же предприятии в течение не менее двух лет. Они представляют в кредитная организация доказательства длительной жизнеспособности предприятия и устойчивости дохода заявителя достаточного для погашения ипотечного кредита. К таким документам относятся бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за несколько последних лет (минимум за два года), акты аудиторских проверок, планы развития предприятия, подтвержденные проектной документацией. Предприниматель, имеющий недостаточную продолжительность предпринимательской деятельности или не подтверждающий стабильность и непрерывность дохода от нее, должен подкрепить свое заявление обязательством выплатить более крупный первоначальный взнос, высокой стоимостью залога или поручением (гарантией).

Для оценки отягощенности семьи финансовыми обязательствами, включая плату за жилье, рассчитывается отношение общей суммы обязательств к величине дохода. Это отношение не должно превышать 30 %. Для ее расчета к сумме предполагаемых месячных расходов на жилье (основная сумма долга и проценты по кредиту, налоги на имущество, расходы на страхование и эксплуатацию) прибавляется сумма, которую заявитель должен ежемесячно выплачивать по другим обязательствам.

Кредитная организация должена получить подтверждение, что все средства, используемые клиентом в сделке по получению ипотечного кредита, не являются заемными. К ним относятся денежные средства, внесенные в качестве аванса за недвижимость, первоначального платежа, в погашение издержек на оформление и выдачу кредита, обязательных взносов в резервный фонд и других сборов, взимаемых данной кредитной организацией. Заемщик должен представить документальное подтверждение источника любых значительных средств, внесенных на его счет в кредитной организации. Под значительным вкладом понимается сумма, превышающая доход, который заявитель получает за обычный платежный период, то есть ежемесячно.

Одно из направлений оценки вероятности погашения заявителем ипотечного кредита – оценка компенсирующих факторов. В целом они носят субъективный характер и не имеют точной количественной оценке.

Неиспользуемое в сделке по ипотечному кредиту имущество заявителя рассматривается как компенсационный фактор. При этом определяется примерная его стоимость на основе данных, приведенных в заявлении на ипотечный кредит и его ликвидность. Имущество заемщика может использоваться в ходе ипотечной сделки, если будет продано до стадии оформления и выдачи кредита и если документальное оформление сделки по его продаже соответствует требованиям данной кредитной организации.

Важными компенсирующими факторами являются:

- наличие у заемщика дополнительных, помимо месячного дохода, источников средств, которые могут быть использованы на ежемесячные выплаты по займу;

- хорошая образовательная подготовка заемщика (наличие ученой степени, диплома юриста и другие) позволяет надеяться, что на протяжении кредитного периода заемщик сможет иметь доход достаточный для ежемесячных платежей по кредиту;

При оценке вероятности погашения кредита важно наиболее правильно оценит влияние инфляции на платежеспособность заявителя. Все доходы и расходы заемщика фиксируются в текущих ценах. Андеррайтер должен иметь пессимистическую и оптимистическую оценки роста инфляции в стране. Это позволит прогнозировать как изменение доходов заемщика, так и цены на объекты обеспечения возвратности кредита.

Общепринятым способом определения стремления заемщика погасить ипотечный кредит является изучение его кредитной истории. Кредитная история – это сведения о выполнении заявителем своих предыдущих данному заявлению на ипотечный кредит обязательств. Во многих странах мира кредитные истории всех физических и юридических лиц, зарегистрированных на территории данной административной единицы страны (муниципалитете, графстве, районе и т.д.), ведутся специализированными подразделениями, которые за определенную плату предоставляют их своим пользователям. Кредитные организации ведут кредитные истории своих клиентов, периодически сравнивая их с кредитными историями, составленными специализированными подразделениями.

В России нет официальных учреждений, ведущих кредитные истории. Кроме того, кредитование не имело широкого распространения как вид финансирования. Среди населения кредитование вообще было не популярным и применялось в очень редких случаях. Отсюда, каждый кредитная организация должен разрабатывать свою кредитную истории каждого клиента. В ней кроме выполнения обязательств по кредитным и другим договорам могут учитываться своевременность и полнота внесения арендной платы, оплаты коммунальных услуг, счетов за пользование телефоном, налогов и т.д. Она должна быть составлена как минимум за 12 месяцев, несмотря на все трудности ее составления. Один из вариантов составления кредитной истории, применяемых российскими кредитными организациями в ипотечном кредитовании, - ведение накопительных сберегательных счетов заявителей на ипотечный кредит. При этом заявитель на ипотечный кредит должен в течение как минимум года вносить на свой накопительный сберегательный счет в данном кредитная организация на определенных условиях и по согласованному сторонами графику платежи до установленной договором суммы, необходимой и достаточной для получения в кредитной организации ипотечного кредита. Выполнение заявителем обязательств по ведению накопительного сберегательного счета составляет основу его кредитной истории, дает сотрудникам кредитной организации достаточно времени для сбора других данных по данному заявителю и накопления достаточной информации для оценки его стремления выполнять свои обязательства. В анализе кредитной истории больше внимания необходимо уделять не своевременности и полноте выполнения заявителем своих обязательств в отдельных конкретных случаях, а стремлению выполнять обязательства в целом. В ней могут быть отражены просроченные платежи, не показывающие пренебрежение заявителя обязательствами по кредитам. По просроченным платежам, вызывающим вопросы, следует запросить у заявителя письменных объяснений. Поскольку ипотечный кредит представляет собой обязательство, связанное с жильем, то заявитель должен дать подтверждение своевременности платежей за жилье в прошлом.

Запрос о предоставлении подтверждений кредитной истории следует выслать всем кредиторам, указанным в заявлении на ипотечный кредит. Андеррайтер устанавливает методы выплаты прежних займов, суммы неоплаченных остатков долга по кредитам, сроки и размеры ежемесячных платежей в счет погашения займа. Если у заявителя имеются обязательства по кредитам, ежемесячные платежи должны составлять не более 5 % неуплаченного остатка долга.

Если обнаружится, что заявитель утаил долг, нужно произвести оценку вероятности погашения им кредита с особой тщательностью и, возможно, предложить руководству кредитной организации отказать заявителю в кредите.

Когда в залог предлагается квартира в товариществе собственников жилья, то особенно тщательно изучаются документы, определяющие права собственности заемщика и его взаимные обязательства (прежде всего финансовые и правовые) с товариществом. Содержание этих документов должно соответствовать действующему законодательству и давать возможность без дополнительных по сравнению с обычными квартирами затрат произвести в случае необходимости отчуждение прав собственности и продажу квартиры.

Анализ документов кредитного дела потенциального заемщика призван дать ответы на следующие вопросы:

1. Соответствует ли содержание документов требованиям закона?

2. Зарегистрированы ли документы в соответствии с существующими требованиями?

3. Четко ли определены права владельцев квартир на объект собственности? Легко ли может кредитор определить физические характеристики (например, границы, оборудование и т.п.) того, чем владеют?

4. Четко ли определены права на пользование и владение собственностью, в особенности долей в общей собственности? Например, четко ли сформулированы права на сдачу в аренду и отчуждение квартиры? Существуют ли ограничения на продажу квартиры кредитором в случае ее изъятия за неуплату долга?

5. Четко ли определены финансовые обязательства владельцев квартир относительно общих расходов?

6. Существуют ли строгие процедуры, обеспечивающие взимание денежных сборов на общие затраты с владельцев квартир?

7. Существуют ли требования по созданию финансовых резервов на случай непредвиденных затрат на эксплуатацию и ремонт?

8. Существуют ли четко определенные процедуры принятия решений для ассоциаций совместных владельцев?

9. Четко ли определены соответствующие обязанности по эксплуатации и ремонту между ассоциацией совместных владельцев и индивидуальными владельцами?

10. Имеются ли соответствующие положения об уведомлении кредиторов о действиях, которые могут влиять на обеспечение выданного ими ипотечного кредита, включая:

- изменение сборов на общие расходы;

- физические изменения квартир или площадей, находящихся в общем пользовании;

- финансовые сложности ассоциации;

- невозможность произвести оплату общих расходов.

11. Имеют ли кредиторы право участвовать в принятии основных решений, касающихся квартир, держателями закладных на которые они являются?

12. Каковы финансовые и другие обязательства кредиторов в случае перехода к нему собственности в результате ее изъятия у заемщика?

13. Предусматривается ли обязательное страхование здания? Действительно ли правовые документы четко определяют процедуры распоряжения средствами от страхования в случае нанесения ущерба зданию или его разрушения?

14. Четко ли определены права и обязанности муниципальных властей и предприятий?

15. Если здание построено частным застройщиком, устанавливают ли документы четкие права и обязательства со стороны частных застройщиков и владельцев квартир относительно системы управления и контроля зданием или ассоциацией?

Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитная организация, выдав кредит под залог данной недвижимости, на основании полученной информации о заемщике определяется коэффициент ипотечной задолженности (КИЗ) – англ. LTV (Loan to Value Ratio). Чем меньше величина LTV, тем надежнее возврат кредита, так как заемщик большую долю стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивает из собственных средств и сумма превышения рыночной стоимости объекта залога в большей степени обеспечивает в случае неплатежей заемщиком по кредиту возмещение понесенных при этом кредитной организацией убытков. Считается, что величина LTV не должна превышать 70 %.

Вероятность возврата ипотечных кредитов значительно увеличивается при наличии у заемщика гарантий (или поручительства) и соответствующих видов страхования.

Гарантией называется предусмотренное законом или договором обязательство, в соответствии с которым юридическое или физическое лицо-гарант - полностью или в определенной части отвечает перед кредиторами за неисполнение или неполное исполнение заемщиком своих обязательств по ипотечному кредиту. В качестве гаранта ипотечных кредитов выступают правительство и банки. Особое значение приобретают правительственные гарантии. Они предоставляются для определенных категорий ипотечных кредитов и заемщиков (например, для ипотечных кредитов, выдаваемых кредитной организацией на покупку построенных Правительством города Москвы квартир; семьям учащейся молодежи; многодетным семьям). При наличии банковской гарантии следует произвести оценку банка-гаранта с точки зрения устойчивости и надежности его бизнеса, если данный банк не был ранее в числе партнеров кредитора.

Поручительство является разновидностью гарантии и может быть выдано любым физическим или юридическим лицом даже для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Когда в качестве поручителя выступает физическое лицо, следует требовать от заявителя предоставления не менее двух поручительств от разных поручителей. При этом поручители не должны быть родственниками заявителя и иметь подтвержденный достаточный для обеспечения данного ипотечного кредита доход.

Для решения проблемы оценки кредитоспособности заемщика — физического лица рекомендуется методика балльной оценки кредитоспособности заемщика (созаемщика, поручителя, гаранта), претендующего на получение кредита в рамках действующих и реализуемых жилищно-ипотечных программ. Методика основана на присвоении определенного количества баллов ответам заемщика на вопросы специально разработанной анкеты.

Особенностью данной методики являются представленная более детальная оценка собственности заемщика, а также возможности ее предоставления в качестве обеспечения кредита. При этом если заемщик обладает долей в праве собственности на какое-либо имущество, то в качестве обеспечения кредитная организация может принять эту долю только при возможности ее выделения и продажи. Если заемщик предоставляет в качестве обеспечения вексель организации-кредитора, то для кредитной организации это является очень выгодным, поскольку после перехода кредитной системы на международные стандарты отчетности при расчете резерва на возможные потери по ссуде из размера кредитного требования будет вычитаться стоимость векселя организации-кредитора, соответственно сумма резерва по такому кредиту будет меньше.

На основе набранного заемщиком количества баллов его относят к одной из нескольких групп (таб. 24).

После оценки кредитоспособности заемщика необходимо определить (скорректировать) размер кредита, который можно предоставить данному заемщику с наименьшим риском.

Для этого рекомендуется методика дифференцированного определения размера кредита. Ее основой являются использование результатов оценки кредитоспособности заемщика по указанной выше методике и их привязка к размеру предоставляемого кредита.

Так, кредитная организация может предложить заемщику кредит в размере определенного процента от стоимости квартиры в зависимости от финансового состояния заемщика (табл. 24). Кредитоспособность заемщика предлагается определять следующим образом:

Р = Д_ч К t,

где:

Дч – среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей; К – коэффициент в зависимости от величины Дч:

К = 0, 3 при Дч до 130000 руб.;

К = 0, 4 при Дч от 1300001 до 260000 руб.;

К = 0, 5 при Дч от 260001 до 520000 руб.;

К = 0, 6 при Дч свыше 520000 руб.;

I – срок кредитования (в мес.).

Для определения кредитоспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей.

Если в течение предполагаемого срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

где:

Д_ч1 - среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;

t₁ - период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;

Д_ч2 - среднемесячный доход пенсионера (принимается равному минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размере будущей пенсии заемщика);

t₂ – период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

К₁и К₂- коэффициенты, аналогичные К в зависимости от величин Д_ч1 и Д_Ч2.

Кредитоспособность поручителей определяется аналогично кредитоспособности заемщика с той разницей, что К= 0, 3 вне зависимости от величины Д_ч.

Максимальный размер предоставляемого кредита (8) рассчитывается в два этапа.

1. Определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (S_р). При этом условно принимается, что:

Отсюда:

2. Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, предоставленной в заключениях других подразделений кредитной организации, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Комплексность жилищной проблемы связана с анализом рынка жилья и субъектов рыночных отношений с учетом факторов неопределенности, которые характеризуются наличием таких показателей, как: распределение обеспеченности жильем в доходных группах, поведение потребителей на рынке жилья, причем как постоянного населения, так и прибывающего; учет внутренних резервов населения в улучшении жилищных условий, в том числе за счет операций на вторичном рынке (дарение, наследование и др.); различие в потреблении жилья населением в течение жизненного цикла семьи и смещение приоритетов в направлении приобретения второго жилья.

В связи с этим возникает задача, связанная с проведением мониторинга и идентификацией объекта домашних хозяйств, их основных характеристик на базе выбранных классификационных признаков; моделирования поведения домашних хозяйств в зависимости от параметров жилищной политики; выбором параметров регулирования, обеспечивающих желаемый (социально-требуемый, целевой) уровень доступности жилья для населения

Андеррайтинг, обеспечение и обслуживание кредитов определяют их возвратность.

После выдачи ипотечного кредита начинается его обслуживание. Обслуживание ипотечных кредитов – важнейшая стадия ипотечного кредитования, т. к. ее реализация определяет возвратность выданных кредитной организацией ипотечных суд. Практика показывает, что основная цель обслуживания ипотечных кредитов – не допустить до неплатежей заемщика по кредиту. Неэффективные системы обслуживания ипотечных кредитов были основной причиной большинства банкротств ипотечных кредитных организаций. Выполнение работ этой стадии осуществляется по каждому кредиту до момента выполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору и закрытия кредитного дела.

В России идет процесс формирования, как самой системы ипотечного кредитования, так и системы ее обеспечения и обслуживания. Это усложняет процесс обслуживания ипотечных кредитов и предъявляет особенно высокие требования к качеству соответствующих услуг кредитных организаций. Даже если в кредитной организации процедура выдачи займов тщательно разработана, зачастую по разным причинам происходит нарушение графиков и сроков их погашения. Чтобы обеспечить рентабельное функционирование ипотечной кредитной организации, его нервным узлом должна стать служба взимания платежей. Успех деятельности этой службы непосредственно определяет успех деятельности кредитной организации в целом. Политика в области сбора платежей должна исходить из долгосрочных целей кредитной организации. Значение службы взимания платежей определяется, в частности, следующими факторами:

- обеспечение кредитной организации надежных источников финансирования;

- полное возмещение затрат и повышение уровня рентабельности;

- повышение кредитоспособности учреждения.

Для обеспечения платежей по кредиту в случае нарушений их графиков применяются, в частности, следующие методы: письма; телефонные звонки; телеграммы; визиты; переговоры с поручителями; обращение к лицам, рекомендовавшим клиента; переговоры с администрацией предприятия, где работает заемщик; обращение с иском в суд; переговоры с имеющими задолженность клиентами и выяснение причин просрочки платежей; своевременное выявление бастующих и закрывающихся предприятий; обеспечение обратной связи с отделом займов в случаях просрочки платежей и по вопросам получения положенных платежей с сотрудников бастующих и закрытых предприятий; урегулирование с заемщиком проблемы просрочки платежей на длительный срок; ведение переговоров с компаниями о получении сумм отчислений от заработной платы и определение круга таких компаний.

При прекращении платежей по кредиту применяются различные варианты удовлетворения требований кредитора по обязательствам заемщика (рис. 13).

Основным внешним фактором, от которого зависит возмещение издержек ипотечной кредитной организации, является наличие юридического права изъятия заложенного имущества и эффективность его применения в России.

Среди внутренних факторов следует выделить, прежде всего:

- качество оценки стоимости закладываемого имущества,

- качество отчетности,

- своевременную отправку писем и выявление потенциальных неплательщиков.

Для эффективной организации работы с неплательщиками по кредитам производится их классификация в соответствии со сроком просроченных платежей в днях. В начале второй недели каждого месяца с учетом классификации просроченных платежей составляется список неплательщиков. Причины просрочки платежей устанавливаются при непосредственном общении с неплательщиками, поскольку, исходя из полученной информации, можно оценить возможности погашения задолженности.

Причины неплатежей чаще всего следующие: безработица; проблемы на предприятии; недавнее поступление на работу; ссуды, взятые в других кредитных учреждениях, и другие долги; болезнь; семейные проблемы; смерть; просрочка без уважительных причин. Анализ причин просрочки обеспечивает кредитному управлению информацию о потенциальных неплательщиках.

Рис. 13. Варианты действия сторон по возврату ипотечного кредита.

Платежи можно осуществлять четырьмя основными способами:

1. Отчисления от заработной платы. Этот способ предполагает заключение соглашения с работодателем клиента о периодическом перечислении в счет погашения кредита части заработной платы заемщика на счет в кредитная организацияе через кредитная организация-корреспондент или по платежному поручению.

2. Перечисление на счет в кредитная организацияе. Заемщик открывает счет в том же кредитная организацияе, и суммы периодических платежей списываются с этого счета. Высокие темпы инфляции снижают заинтересованность заемщиков в открытии таких счетов.

3. Наличные выплаты. Это наиболее простой и распространенный в России способ платежа.

4. Взносы на счета расчетов с клиентами. Можно ввести способ погашения кредита в форме выплаты взносов путем внесения их на счета расчетов с клиентами. Кредитная организация открывает несколько счетов расчетов с клиентами в коммерческих банках в разных районах города, на которые заемщики могут вносить взносы. При этом выписывается три экземпляра платежных купонов: один экземпляр с печатью банка-получателя остается у заемщика как подтверждение о внесении платежа. Второй экземпляр остается в банке-получателе, а третий направляется в кредитную организацию не позднее чем через неделю с момента выписки. Банк-получатель обязуется перечислять соответствующие суммы на основной счет кредитной организации, чтобы они не оставались неиспользованными.

Если размеры ежемесячных взносов корректируются через определенные периоды, необходимо заранее предупредить заемщика об этих изменениях и выслать ему дополнительные бланки платежных документов на следующий платежный период.

На протяжении кредитного периода заемщики зачастую осуществляют полное или частичное погашение основной суммы долга. Мотивация этого различна и может служить ценной исходной информацией для последующего анализа, в процессе которого можно выяснить причины и исходя из этого усовершенствовать систему ипотечных займов. Со временем на основании данных о досрочном погашении кредитов будет выработан оптимальный срок, на который будут предоставляться кредиты, т. к. именно срок кредита в значительной мере определяет соотношение поступлений и выплат.

Наиболее распространены следующие причины досрочных платежей:

- получение денежных средств по истечении срока страхового полиса при страховании жизни;

- получение средств из пенсионного фонда;

- продажа личного имущества (машины, мебели или ювелирных изделий);

- получение выходного пособия при увольнении с работы;

- продажа другого имущества;

- займы или подарки, полученные от родственников;

- получение в наследство земельной собственности;

- пр

⇐ Предыдущая 7 8 9 10 111213 14 15 16 Следующая ⇒