Ресурсное обеспечение ипотечного кредитования.

⇐ ПредыдущаяСтр 13 из 16Следующая ⇒

Одной из главных проблем ипотечного кредитования является вопрос мобилизации ресурсов, учитывая его долгосрочный характер. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники средств. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Основным источником средств для банков является привлечение вкладов и депозитов, но, беря взаймы на короткий срок и ссужая на длительный, нарушается банковское правило о соответствии активов и пассивов по срокам. Серьезным экономическим препятствием для развития ипотечного кредита следует считать отсутствие долгосрочных средств.

Решение только правовых и организационных вопросов не является достаточным, так как важен еще и экономический вопрос, решение которого, в свою очередь, невозможно без некоторой определенной поддержки со стороны Правительства РФ и Банка России (система без ресурсного обеспечения работать не может). Основной экономической проблемой, препятствующей развитию системы ипотечного кредитования в РФ на сегодняшний день, является существующий на рынке ипотечного кредитования разрыв между реальным спросом на ипотечные кредиты и их предложением со стороны коммерческих банков. Предложение ипотечных кредитов определяется условиями заимствования финансовыми посредниками - коммерческими банками — средств финансового рынка. Дисбаланс между предложением ипотечных кредитов, которое в состоянии сегодня обеспечивать кредитная система страны, является ключевым вопросом, решение которого обеспечит успех развития ипотеки в стране.

В целом, привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться за счет:

1. кредитных линий и займов, предоставляемых банками, а также иными организациями (фондами);

2. средств, предоставляемых институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.);

3. размещения эмиссионных ценных ипотечных бумаг и средств от продажи целевых облигационных займов;

4. сбережений населения, предприятий и организаций

Использование средств, предоставляемых институциональными инвесторами, можно рассматривать с двух позиций:

1. Размещение этих средств на депозитах банков и использование их на определенных условиях для ипотечного кредитования;

2. Инвестирование этих средств в ценные ипотечные бумаги.

В обоих случаях данный источник ресурсов ипотечного кредитования имеет большое значение.

На сегодняшний день в отношении выпуска кредиторами эмиссионных ценных ипотечных бумаг и их реализации на финансовом рынке можно отметить, что данный порядок получил законодательную базу с выходом закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». Использование данного источника ресурсов для ипотечного кредитования зависит от множества факторов и, прежде всего, от уровня развития рынка ценных бумаг в Российской Федерации, привлекательности ценных ипотечных бумах для инвесторов с точки зрения их доходности и риска, участия в их эмиссии и обращении государства, доверия инвесторов государственным гарантиям.

Новым направлением развития мировых финансовых рынков в последнее время стала секьюритизация ипотечных кредитов. Кредитная организация выдает ипотечные кредиты сроком, например, на 10 лет и по фиксированной процентной ставке. Затем она выпускает большой транш ипотечных облигаций на соответствующую сумму тоже сроком на 10 лет с фиксированной процентной ставкой, которая, однако, ниже, чем ставка по выданным ипотечным кредитам. Таким образом, соблюдается точное соответствие активов и пассивов банка. Гарантией выполнения кредитной организацией обязательств по ипотечным облигациям служат выданные ипотечные кредиты, по которым она получает стабильный доход в виде процентов, а также имущество, предоставленное ей в залог. Таким образом, платежи, которые заемщик осуществляет по ипотечному кредиту, используются кредитной организацией напрямую для финансирования держателей облигаций, и она получает доход в виде разницы процентов, получаемых по кредиту, и процентов, уплачиваемых держателям облигаций.

Используя такой способ мобилизации капитала, кредитная организация несет риск преждевременного погашения кредита заемщиком, например, при понижении процентных ставок, в результате чего облигации окажутся необеспеченными доходами по выданным кредитам и заложенным имуществом. В этом случае кредитной организации придется платить более высокий процент по необеспеченным облигациям. За рубежом кредитные организации взимают высокую комиссию за преждевременное погашение кредита.

Существует несколько механизмов рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ценных бумаг:

- рефинансирование путем эмиссии ценных ипотечных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом ипотечных кредитов);

- рефинансирование через долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные ценные бумаги).

Механизм рефинансирования путем эмиссии ценных ипотечных бумаг (секьюритизация ипотечных кредитов) имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных) был впервые применен в США, где и является в настоящее время доминирующим (Рис. 14). В последнее десятилетие этот механизм (адаптированный к конкретным условиям) получает все более широкое распространение в мировой практике. Подобные операции практикуются в странах Европы (во Франции, Великобритании и Швеции), изучаются возможности применения секьюритизации в Японии.

Такой механизм в большей степени присущ двухуровневой модели организации рынка ипотечного кредитования, поскольку предполагает разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг в целях привлечения ресурсов для ипотечного кредитования. Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками. Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным ссудам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска финансовых инструментов, обеспеченных ипотечными кредитами, В США такими организациями являются регулируемые государством организации - Государственная ассоциация ипотечного кредитования (Джинни Мэй), Федеральное агентство ипотечного кредитования (Фэнни Мэй) и другие. Через них государство принимает активное участие в организации процесса секьюритизации. Они проводят так называемое укрепление кредита— дополнительноеобеспечение эмиссии.

Движение денежных средств,

Движение ценных бумаг

Рис. 13 Схема секьюритизации ипотечных кредитов

Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных(портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). При создании пула закладных особое внимание уделяется качеству ипотечных ссуд. Созданный пул ипотечных кредитов подвергается котировке рейтинговыми агентствами. На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Создание коммерческих ценных бумаг, обеспеченных закладными, с разным рейтингом качества и с разной доходностью, позволяет предложить их различным категориям инвесторов: страховым компаниям, банковским институтам, взаимным фондам, пенсионным фондам и других, для которых данные ценные бумаги являются относительно привлекательным инвестиционным инструментом. Секьюритизация выступает в качестве источника заемного капитала для владельцев недвижимости, способствует расширению базы инвесторов и повышению ликвидности рынка ипотечных ссуд.

Предположим, что произведено 10 траншей займа на сумму 1 млн. долл. Величина каждого транша - 100 000$. Денежные выплаты по закладным являются месячными и состоят из трех частей:

1) процентов;

2) выплат по графику основной части долга,

3) предварительных платежей.

Для отдельного транша предвидеть различные предоплаты довольно сложно. Отсюда, при владении ценными бумагами одного транша риском предоплат очень высокий. Если инвестор покупает облигации всех 10 траншов, то он сможет намного точнее предсказать предоплаты. Если было бы не 10, а 500 траншов, то инвестор мог бы использовать статистические данные о предоплатах для проверки своих предположений. Теперь предположим, что некоторая компания покупает все 10 траншее, и объединяет их, выпуская долевые облигации. Денежный поток по этим ценным бумагам будет воспроизводить денежный поток по 10 траншам. Предположим, что выпущено 40 долевых облигаций. Следовательно, начальная цена каждой составит 25 000$, а на каждую облигацию приходится 2, 5% (1/40) общего денежного потока. Долевые облигации распределяют денежный поток от соответствующего пула ипотек между держателями облигаций на пропорциональной основе.

Они реализуют политику правительства в области покупок и продаж закладных. Условия, на которых заключаются сделки купли-продажи закладных, оказывают существенное влияние на цену и наличие ипотечных средств. Например, рынок может сдерживаться решениями об увеличении размера первоначального взноса.

Кроме правительственных, существует и частный вторичный рынок закладных. Фактически, некоторые компании предоставляют ипотечные ссуды с намерением перепродажи закладных на частном вторичном рынке. Кредитные организации и страховые компании покупают и продают закладные по мере изменения ситуации на рынке.

Для эмитента такие облигации привлекательны по нескольким причинам. Во-первых, поскольку потоки платежей по залоговому обеспечению и по облигации взаимосвязаны, этот механизм требует меньшего «резервного запаса» обеспечения, чем необходимо для облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. Таким образом, для одного и того же объема обеспечения можно выпустить большее число облигаций. Кроме того, этот механизм не требует сверять стоимость залогового обеспечения с текущими рыночными ценами и, соответственно, позволяет избежать расходов на пополнение предмета залога. В-третьих, такая облигация может быть легко приспособлена к требованиям особого графика выплат процентного дохода или срока погашения. В-четвертых, такой механизм позволяет эмитенту воспользоваться низкодоходными ипотечными кредитами для получения наличных денежных средств, не продавая активы с убытком. Некоторые эмитенты, например, строительные организации, предпочитают сохранять в собственности ипотечные кредиты, чтобы воспользоваться налоговыми льготами, применяемыми при продаже домов в рассрочку. И, наконец, эти облигации, включающие страхование и резервирование наличных средств, обладают улучшенным качеством и позволяют эмитенту выйти на рынок с надежным долговым инструментом.

Механизм рефинансирования ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги кредитных организации в большей степени присущ одноуровневой модели организации ипотечного рынка, которая существует в европейских странах, то есть выдавшая ипотечные кредиты организация самостоятельно их рефинансирует за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Деятельность эмитентов закладных листов (облигаций), как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Такими эмитентами являются главным образом ипотечные кредитные организации, и выпуск ипотечных облигаций является для них традиционным методом привлечения ресурсов. Деятельность ипотечных кредитных организаций строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Другой, немного устаревший способ, заключается в том, что лицу, желающему приобрести объект недвижимости, выдаются облигации, которые он продает на открытом рынке, получая, таким образом, необходимые ему средства. Платежи, которые он осуществляет по ипотечному кредиту, как и в первом случае, используются кредитной организацией напрямую для финансирования держателей облигации, и банк получает доход в виде разницы процентов, получаемых им по кредиту, и процентов, уплачиваемых им держателям облигаций. Этот метод активно используется в Германии.

Как и в первом случае, банк несет риск преждевременного погашения кредита, в результате чего облигации могут оказаться необеспеченными процентными платежами по выданным кредитам и заложенным имуществом. Поэтому банки взимают высокую комиссию за преждевременное погашение кредита. В Германии, если заемщик берет кредит в форме облигаций под 20%, а ставки понизились до 10%, тогда чтобы выкупить назад облигации и погасить кредит ему придется заплатить в два раза больше, чем сумма кредита.

Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности банки могут осуществлять уступку прав требования по кредитам или закладным, специально созданным для этой цели организациям — операторам вторичного рынка (специализированным агентствам по ипотечному кредитованию). Схема секюритизации ипотечных кредитов с участием оператора вторичного рынка приведена на рисунке 14.

Заемщики

Погасительные

Ипотечные платежи

Кредиты Денежные

Денежные средства

Ипотечные кредитные организации

ИНВЕСТОРЫ

ЭМИТЕНТЫ

Средства

Продажа Ипотечные

закладных ценные бумаги

Залог

недвижимого Погасительные

имущества Закладные Секвестр[28] платежи

оформление ипотеки

закладных

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Погасительные платежи

Рис. 14. Схема рефинансирования ипотеки путем эмиссии ценных ипотечных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов

Финансовый рынок краткосрочных долговых обязательств называют денежным рынком, а рынок долгосрочных финансовых активов рынком капиталов. Вторые инструменты имеют срок погашения больше года. Ипотечные ценные бумаги по сроку погашения относятся к второму виду активов.

На финансовом рынке:

- происходит формирование цены на ценные бумаги, обеспечение закладными,

- определяется механизм осуществления сделок с этим видом активов и обеспечивается его ликвидность (возможность обменивать актив на наличные деньги) Это особенно важно инвестору, если он хочет быстро продать актив. Без вторичного рынка ипотек владельцу закладных пришлось бы дожидаться срока погашения соответствующего долгового обязательства.

- финансовый рынок уменьшает издержки (поисковые и информационные) и накладные расходы.

Средства от продажи облигаций, выпускаемые федеральными агентствами, направляются на финансирование таких видов деятельности, как жилищные строительство (путем непосредственной выдачи ссуд либо покупки уже существующих ипотек). Они имеют государственные гарантии. Так Федеральная национальная ипотечная ассоциация США (известная под названием «Fannie Mai») занимается покупкой и продажей закладных под недвижимость, причем не только застрахованных в федеральном управлении жилищного строительства или гарантированным ведомством по делам ветеранов, но и обычных ипотек. В то же время аналогичная организация – Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (называемая иногда «Freddie Mac») занимается только обычными ипотеками.

При использовании схемы рефинансирования ипотеки путем эмиссии ценных ипотечных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, необходим четкий механизм в отношении доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам, который в случае банкротства первичного кредитора защищал бы интересы агентств, так как данные права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу.

Следует отметить, что:

- деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов способствует перераспределению рисков ипотечного кредитования (речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на специализированные агентства);

- эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования (например, такая специализированная структура может осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг). Как ранее упоминалось, очевидно, что если такие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, не получат государственную гарантию (либо гарантии субъектов РФ), инвесторы сочтут их высокорискованными инструментами, требующими высокой доходности.

В России задачу создания полноценного вторичного рынка закладных призвано решить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное по постановлению Правительства Российской Федерации[29]. По аналогии с соответствующими учреждениями в развитых и развивающихся странах Агентство должно стать основным механизмом трансформации инвестиционных ресурсов в ипотечные кредиты. Перед ним поставлена задача реализации прозрачной схемы деятельности, открытой для мониторинга со стороны Банка России, Федеральной комиссии по ценным бумагам, потенциальных и реальных инвесторов, рейтинговых агентств. Все операции Агентства должны проводиться в соответствии с наивысшими стандартами качества и на надежной финансовой основе. На сегодняшний день Агентством разработаны стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов, которые обеспечивают как надежность всей схемы, так и надежность источника погашения. В общем виде схема организации Агентством вторичного рынка ипотечных кредитов выглядит следующим образом. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию приобретает права по стандартным ипотечным кредитам у кредитных организаций-партнеров в соответствии с установленными Агентством требованиями. Условия взаимодействия Агентства и кредитных организаций-партнеров определяются соглашением. Первоначальный кредитор – должен гарантировать Агентству, что все поставляемые кредиты отвечают соответствующим требованиям и стандартам Агентства. Агентство проводит проверку ипотечных кредитов для обеспечения их соответствия установленным критериям и стандартам андеррайтинга.

Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить Агентству права требования по кредитам или закладным. При этом заключается договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции. Законность и соответствие установленным стандартам кредитов и закладных гарантирует кредитор. Он обеспечивает доступ Агентства к необходимой финансовой информации и к документам, касающимся их взаимоотношений. Если в ходе контрольных проверок и закладных, Агентство обнаружит несоответствие установленным требованиям по ним, то кредитор будет обязан исправить нарушения, либо выкупить кредиты и закладные. Если кредитор нарушает условия договора о доверительном управлении, агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание другому кредитору. В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов.

Механизм доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентства, так как данные права требования не будут входить в состав имущества кредитора, составляющего конкурсную массу.

Ежемесячная отчетность по использованию счетов доверительного управления для обслуживания кредитов обеспечит действенный контроль операций Агентства и кредиторов со стороны ЦБ РФ.

Специализированные институты вторичного рынка способствуют перераспределению рисков ипотечного кредитования, особенно риска ликвидности и процентного риска.

Подобная модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного кредитования. Так, например, Агентство по ипотечному кредитованию (оператор вторичного рынка ипотечных кредитов), может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск облигаций или ценных ипотечных бумаг. Первоначальный кредитор будет выполнять функции по выдаче и обслуживанию по договору с Агентством в качестве независимого кредитора. В соответствии со схемой взаимодействия кредитор перечисляет Агентству все платежи на основе принципа «график/график», то есть он проводит все причитающиеся Агентству платежи в установленный срок. Обязанность кредитора по перечислению просроченных платежей прекращается с выкупом непогашенного кредита, с пропорциональным перерасчетом причитающихся процентов на дату выкупа.

Агентство вырабатывает и утверждает виды кредитных продуктов, подлежащих рефинансированию, которыми могут быть, в частности:

- кредиты с постоянной процентной ставкой в рублях;

- кредиты с переменной процентной ставкой в рублях с привязкой к индексу, который устанавливается Агентством с использованием официальных индексов;

- валютные кредиты в долларах США с переменной процентной ставкой;

- валютные кредиты в долларах США с фиксированной процентной ставкой.

Приемлемые для приобретения Агентством кредиты не должны превышать 70% от рыночной стоимости переданного в залог недвижимого имущества на момент выдачи кредита банком. Срок кредитования — до 10 лет.

Все кредиты должны быть обеспечены залогом недвижимого имущества, оформленного как первая ипотека, свободная от всех других обременении. Недвижимое имущество, по которому отсутствуют соответствующие документы о праве собственности, не будет рассматриваться как надлежащее обеспечение ипотечного кредита, и такие кредиты приобретаться не будут.

Деятельность Агентства как специализированного института вторичного ипотечного рынка будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования в направлении снижения рисков, оставляемых за первоначальными кредиторами. Прежде всего, речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первоначальных кредиторов, и его переносе на Агентство.

Распределение отдельных видов рисков между кредиторами и Агентством позволит повысить привлекательность ипотечных операций для кредиторов и тем самым увеличить объемы кредитования населения. Для реализации своей деятельности на территории России Агентство создает региональные филиалы и представительства по мере формирования региональной законодательной и нормативной базы, а также готовности кредитных организаций к участию в работе.

С целью защиты интересов держателей таких ценных бумаг и минимизации риска необходимо, чтобы сумма находящихся в обороте ценных ипотечных бумаг была меньше или равна сумме ипотечных кредитов, а срок обращения ценных бумаг не превышал срок действия ипотечных и кредитных договоров. Эмиссия таких ценных ипотечных бумаг подлежит обязательной государственной регистрации.

Одна из экономических проблем, препятствующей в настоящее время развитию системы ипотечного кредитования в РФ, - существующий на рынке ипотечного кредитования разрыв (ножницы) между реальным спросом населения на ипотечные кредиты и их предложением со стороны коммерческих банков. Предложение ипотечных кредитов определяется условиями заимствования средств на финансовом рынке. Спрос определяется уровнем официально подтвержденных доходов населения (иные доходы в методиках оценки кредитоспособности заемщиков учесть крайне сложно). Таким образом, ключевым показателем, определяющим успех развития ипотечных операций, является положительное соотношение между условиями кредитования (в первую очередь процентной ставкой) и средними доходами семьи. Это хорошо прослеживается на примере США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок в мире, опыт построения которого во многом используется при создании аналогичного рынка в России.

Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ) – одна из форм привлечения ресурсов в ипотечное кредитование. ОФБУявляются одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить денежные средства и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, денежные средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Кредитные организации, имеющие в своем распоряжении квалифицированные кадры и развитые кредитные технологии, способны дать грамотную экспертизу закладным, поскольку переход прав по закладной означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Необходимо урегулировать вопрос о налогообложении ОФБУ (доверительных управляющих и учредителей). Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, средства населения, средства предприятий. При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, следует рассматривать не как безвозмездное бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку кредитная организация является лишь доверительным управляющим, а имущество, переданное в управление, не будет включено в конкурсную массу при банкротстве банка. При этом в инвестиционной декларации может быть указано, что денежные средства учредителей направляются на покупку закладных данного региона или другие ограничения.

Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается рынок закладных, что необходимо для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования в регионе и активного вовлечения кредитных организаций региона в систему ипотечного кредитования.

Один из вариантов схемы рефинансирования ипотечных кредитов через ОФБУ:

1) кредитор выдает ипотечный кредит, оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) учредители общих фондов банковского управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;

3) доверительный управляющий (управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий должен требовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи. Доверительный управляющий формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход.

При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги. Кроме того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (доверительных управляющих и учредителей).

⇐ Предыдущая 7 8 9 10 11 121314 15 16 Следующая ⇒