График платежей при ипотеке с «шаровым» платежом.

⇐ ПредыдущаяСтр 11 из 16Следующая ⇒

№ месяца	Платеж в счет погашения кредита	Платеж по процентам (руб.)	Общий платеж (руб.)



***	***	***	***


Итого

Завершающая ипотека представляет собой частный случай вторичного младшего финансирования. Ее суть заключается в том, что ссуда в данном случае направляется на выплату задолженности по ранее заключенному ипотечному кредиту под залог одного и того же объекта недвижимости. В связи с возрастанием рискакредитной организации, как правило, устанавливает по такому кредиту более высокую процентную ставку.

Долгое время в США и ряде других западных стран использовался кредитный механизм, обеспечивающий снижение процентного риска. Это – выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов – реальной процентной ставки («контрактная» процентная ставка) и ставки, учитывающей инфляционные ожидания («платежная» процентная ставка)[25]. Этот кредитный механизм известен в современной России под названием «ИРОП – инструмент с регулируемой отсрочкой платежей ». Впервые в нашей стране он был применен АКБ «Мосбизнесбанк» в 1993 г.

Цель этой модели ипотечного кредитования - переложить риск процентной ставки с кредитора на заемщика. Этот метод позволяет заемщику перенести часть долга на более отдаленный период, если он рассчитывает на постепенной увеличение своих доходов (хотя бы номинально - в силу инфляции).

Считается, что модель ИРОП почти полностью исключает для кредитора риск процентной ставки, так как основан на ставке процента по межбанковским кредитам. В то же время, существенным недостатком ИРОП, затрудняющим его повсеместное применение, является высокая вероятность формирования сверх задолженности заемщика, что увеличивает риск ликвидности, но только для кредитных организаций, не продающих ипотечные закладные на вторичном рынке

Перенос значительной части платежей на конец кредитного периода, является предоставлением дополнительного кредита заемщику. Во время, когда накапливается ипотечная задолженность, кредитор должен обеспечивать процентные выплаты своим вкладчикам в условиях недополучения процентного дохода. Поэтому кредитное учреждение может осуществлять по данной схеме только небольшую часть своих активных операций. В случае же невозврата кредита на ранних сроках кредитор терпит наибольшие издержки и вынужден будет изыскивать денежные средства для замены процентных платежей, прибавляемых к балансу долга. Поэтому при применении ИРОП кредитору необходимо сформировать резервы на случай неплатежей, источником которых должна быть фиксированная банковская надбавка к платежам заемщика.

Специалисты в области кредитования считают, что доходность ипотечных операций с использованием ИРОП составляет примерно 75% доходности от операций на межбанковском рынке.

Модель ипотечного кредитования с переменной (или «плавающей») процентной ставкой (Adjustable rate mortgage - ARM). имеет процентную ставку, изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Данный кредит вводится с тем, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную ставку процента на долгий срок. Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен; может быть установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат; обратное произойдет при снижении ставки. Механическая оценка модели с использованием показателей отдачи затруднена, вследствие невозможности составить точный прогноз будущих процентных ставок. Текущая стоимость может быть определена исходя из минимального и максимального уровней процентной ставки. Таким образом, перед кредитором стоит двоякая проблема – защитить прибыльность кредитных операций от высокого риска процентной ставки и в то же время обеспечить доступность кредитов для заемщиков.

Конкретные условия и периодичность изменения процентной ставки по данному виду кредитов обычно содержатся в кредитном договоре. В США основанием изменения процентных ставок являются повсеместно публикуемые экономические индексы, среди которых наиболее важную роль играют следующие:

- «шестимесячный» индекс казначейского векселя;

- «трех- и пятилетние» индексы казначейской облигации;

- стоимостной индекс Национальных фондов;

- индекс контрактной ставки Совета федерального банка ипотечного кредитования (FHLBB);

- индекс Лондонской межбанковской ставки (LIBOR) и др.

В российской банковской практике ставка по ипотечному кредиту обычно «привязывается» к валютному курсу или уровню инфляции, что объясняется нестабильностью кредитно-денежного рынка в нашей стране.

Другим существенным условием ипотечных контрактов с переменной («плавающей») ставкой является интервал изменения ставки. В большинстве случаев он составляет один год, однако в различных случаях этот период может колебаться от одного месяца до трех-пяти лет.

Наконец, последний необходимый показатель кредита с плавающей ставкой - это первоначальная ставка, которая зачастую определяет выбор заемщика. В случае, когда этот показатель ниже суммы наценки и макроэкономического показателя, взятого за основу, ставка называется «привлекательной».

Кроме необходимых договор об ипотечном кредитовании с изменяемой ставкой может содержать и дополнительные условия. Наиболее значимы из них следующие:

- ограничение процентной ставки в течение срока погашения;

- периодическое ограничение процентной ставки в течение всего срока погашения;

- установление максимальной ежемесячной выплаты;

- возможность обращения в традиционный кредит с фиксированной процентной ставкой.

Ограничение процентной ставки не позволяет кредитному учреждению поднимать ее выше определенного договором показателя. Например, если в договоре указано, что процентная ставка должна составлять не более 12 % годовых, она не может измениться на большую величину, даже если соответствующий индекс поднимется до 20%. Таким же образом определяется и минимальный показатель процентной ставки

Очевидно, что подобное ограничение повышает привлекательность такой ссуды для заемщиков, так как позволяет заранее предусмотреть свои минимальные и максимальные затраты, связанные с выплатами по кредиту. В то же время возникает больший риск для кредитора, который не может с абсолютной вероятностью определить возможные изменения рыночных показателей.

Для того, чтобы снизить риск ипотечного кредитора обычно применяется периодическое ограничение процентной ставки от одного интервала корректировки до следующего (например, устанавливается, что процентная ставка по кредиту может измениться не более, чем на 3% в год)

Ипотечный кредит с изменяемой процентной ставкой может иметь также ограничение ежемесячной выплаты. Оно определяет максимальную величину, на которую может измениться ежемесячная выплата заемщика за один интервал корректировки.

Необходимо отметить, что каждая ссуда с плавающей процентной ставкой может иметь только один вид ограничений, так как любое из них в достаточной степени предоставляет защиту заемщику от крайних изменений его выплат. Дополнительную защиту заемщику также придает свойство обратимости в традиционную ссуду с фиксированным процентом, которое предоставляется кредитором на возмездной основе в виде соответствующего сбора.

Потенциальное изменение процентной ставки является основным и преимуществом и недостатком такого рода кредитов, как для заемщиков, так и для кредиторов. Свойствами, обеспечивающими привлекательность ипотечных ссуд с изменяемой ставкой, представляются рассмотренные выше ограничения процентной ставки и ежемесячных выплат, а также более низкая в сравнении с другими разновидностями ипотечных ссуд, начальная процентная ставка.

Разновидностью ипотечной ссуды с изменяемой процентной ставкой является кредит с перезаключаемой нормой (Renegotiable rate mortgage - RRM). В литературе его иногда также называют «канадский ролл-овер». Его основное отличие заключается в том, что условия договора об изменении процентной ставки и ограничений пересматриваются каждые 3-5 лет по инициативе кредитора.

В случаях, когда предметом залога выступает недвижимость, используемая в коммерческой (предпринимательской) деятельности, наиболее привлекательным для кредиторов становится ипотечный кредит с участием в доходах («участвующая» ипотека). Иногда такой кредит называют частично амортизированной ссудой (Shared-appreciation mortgage – SAM).

Участие кредитора может осуществляться в различных формах, при которых он может получать:

- часть превышения ренты;

- часть превышения чистого операционного дохода;

- часть прироста капитала или прибыли, полученной при продаже недвижимости.

Такой тип кредита наиболее целесообразно применять лицам, осуществляющим крупномасштабные проекты с недвижимостью. Они могут получить наибольшую прибыль в период роста цен на недвижимость.

Все рассмотренные выше разновидности ипотечных кредитов, отвечают основным принципам ипотечного порядка, имеют свои недостатки и преимущества, а также круг потенциальных заемщиков и сферу применения. Следовательно, в отечественных системах жилищного ипотечного кредитования из них необходимо выбирать модель, наиболее приемлемую для каждого конкретного договора с учетом реальной социально-экономической обстановки. При этом следует учитывать, что все разновидности ипотечных кредитов имеют определенные общие недостатки, а именно:

- необходимость отвлечения банковских кредитных ресурсов на длительное время;

- неопределенность в прогнозировании возможной прибыли либо убытков банка на долгосрочный период;

- значительный объем материальных затрат, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, необходимость формирования специальных ипотечных банковских подразделений.

8. Кредитные ставки и управление рисками в ипотечном кредитовании

Важнейшая процедура ипотечного кредитования – расчет кредитной ставки, являющейся по своей сути ценой, по которой данный кредитор передает заемщику во временное целевое пользование определенную сумму денежных средств. Величина кредитной ставки определяется тремя факторами. Это:

Цена используемых данной кредитной организацией для ипотечного кредитования финансовых ресурсов. Чем дешевле кредитные ресурсы использует кредитная организация для выдачи ипотечных кредитов, тем ниже кредитную ставку он может при этом применять. Наиболее дешевые кредитные ресурсы имеет в России Сберегательный банк Российской Федерации. Это обусловлено рядом факторов:

1.1. Сберегательный банк РФ имеет возможность привлекать на свои депозитные счета значительные средства населения при довольно низких по сравнению с другими отечественными банками депозитных ставках. Это связано, прежде всего, с тем, что:

а) во многих городах и селах страны отделения и филиалы Сбербанка являются единственными кредитными структурами, обслуживающими население.

б) он имеет разветвленную сеть отделений и филиалов, расположенных вблизи мест проживания и работы населения, что создает определенные удобства в пользовании его услугами.

в) Сбербанк является старейшей кредитной организацией России, имеющей государственные гарантии и имидж «государственного» банка.

Он обслуживает все коммунальные платежи населения и большое количество мелких, средних и крупных предприятий, что определяет наличие больших денежных потоков и остатков на счетах клиентов, которые можно использовать в кредитовании.

Эксплуатационные расходы (издержки) кредитной организации которые включают ее затраты на оплату труда работников, содержание и развитие технической и информационной базы, оплату услуг других организаций, налоги и другие платежи. В конкурентной борьбе кредитные организации должны стремиться к снижению своих издержек, так как это увеличивает их возможности в снижении кредитных ставок по сравнению с банками-конкурентами, доступность их кредитных услуг и вместе с этим объем этих услуг, как через привлечение новых заемщиков, так и через их переход от других кредитных организаций. При этом заемщик может перейти в данную кредитную организацию и на обслуживание других финансовых операций.

Минимальная величина дохода, которую планирует получить кредитная организация при выполнении операций ипотечного кредитования. Эта величина, по крайней мере, не должна быть ниже минимальной величины дохода по другим видам деятельности кредитной организации. Она определяется как разница между планируемыми величинами дохода кредитной организации по ипотечным кредитам и расхода, связанного с рисками в этой сфере кредитной деятельности.

Таким образом, кредитная ставка (С_ик) равна:

С_ик = С_кр + Н_ар + Н_р,

где:

С_кр– стоимость кредитных ресурсов для данной кредитной организации;

Н_ар - надбавка на эксплуатационные расходы кредитной организации;

Н_р – надбавка за риски.

Кредитные организации при выдаче ипотечных кредитов используют как заемные средства, так и свой акционерный капитал. Доход по заемным средствам обеспечивается соответствующими процентными ставками, по которым эти заемные средства приобретаются, и они составляют часть кредитной ставки в виде цены кредитных ресурсов. Акционеры акционерной кредитной организации получают свой доход по акциям после того, как вкладчики и кредиторы, имеющие гарантии (например, держатели закладной), получат процентные выплаты, а работники кредитной организации заработную плату. Акционеры так же стоят последними в списке получателей сумм, причитающихся к выплатам после ликвидации акционерной кредитной организации. Акционерный капитал, отсюда, является самой рисковой формой инвестиций, и инвесторы требуют больших доходов, чем вкладчики и кредиторы, имеющие гарантии. Кредитные организации должны обеспечить определенный минимальный процент, который принимается за основу при расчете кредитной ставки.

Рыночный доход на акционерный капитал определяется предельной величиной прибыли на вложенный капитал в масштабе страны. Стоимость акционерного капитала для конкретных инвестиций зависит от их относительного риска. При развитой рыночной системе доход на акционерный капитал может быть измерен как отношение риска к рыночной стоимости портфеля инвестиций. Такой подход называется моделью расчета ставки процента по отношению «акционерный капитал кредитной организации/средства кредитной организации». Теоретически ожидаемый доход на акционерный капитал может рассматриваться как надбавка инвестору за риск сверх уровня рыночной ставки, свободной от надбавки за риск. Доход может выплачиваться в виде дивиденда или может оставаться в кредитной организации.

При расчете кредитной ставки по ипотечным кредитам ставка процента по заемным средствам принимается, как правило, на уровне ставки межбанковских кредитов на день расчета. Ставка процента на акционерный капитал – как надбавка к ставке межбанковского кредита в зависимости от требований инвесторов. Доход на акционерный капитал при этом может быть определен как

Д_ак = А_к: С_б (Д_а - Д_в);

где:

Д_ак – доход на акционерный капитал;

А_к– акционерный капитал;

С_б– средства кредитной организации;

Д_а– доходы акционеров;

Д_в – доходы вкладчиков или межбанковская ставка,

Если акционеры требуют доход на уровне 14% при ставке межбанковского кредита 12% и доли акционерного капитала в сумме средств кредитной организации равной 2%, то величина дохода на ее акционерный капитал составит 0, 4%. Такой доход на акционерный капитал устанавливается для всего портфеля кредитов.

Ставка процента по ипотечным кредитам может быть определена как сумма средневзвешенных затрат на капитал и ожидаемых затрат на оформление, выдачу и обслуживание ипотечных кредитов. Средневзвешенные затраты на капитал состоят из величины доходов для держателей долговых обязательств кредитной организации (вкладчиков, кредиторов, держателей его облигаций, векселей и др.) и акционеров. Отсюда, ставка ипотечного кредита с учетом различных базовых ставок и отдельных надбавок на базовые ставки для держателей долговых обязательств и акций (С_ик) может быть рассчитана по формуле:

С_ик = С_тз (С_з/A) + C_так (C_a_к/C_тсб) + Н_р,

где:

С_тз – ставка по заемным средствам (надбавка к базовой ставке для вкладчиков);

С_з – стоимость заемных средств;

А – стоимость активов кредитной организации;

С_так – ставка на акционерный капитал (надбавка к базовой ставке для акционеров или надбавка на акционерный капитал;

С_ак – стоимость акционерного капитала;

С_тсб – стоимость средств кредитной организации;

Н_р – ожидаемые надбавки на расходы и риск.

Н_р = Р_к + Р_мф + Р_ав + Р_л + Н_ар,

где:

Р_к – надбавка за кредитный риск;

Р_мф – надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов;

Р_ав – надбавка за риск альтернативного выбора;

Р_л– надбавка за риск ликвидности;

Н_ар – надбавка на эксплуатационные расходы кредитной организации.

В ИРОП контрактная ставка (С_к) принимается равной ставке ипотечного кредита (С_ик). Она определяет фактическую ежемесячную задолженность должника. В некоторых случаях она может быть рассчитана по формуле:

С_к = Х + Y,

где:

Х – переменная часть, равная ставке межбанковских кредитов,

Y – постоянная часть, обеспечивающая возмещение затрат кредитной организации (операционные расходы, премия за риск, прибыль).

Платежная ставка (С_п) должна обеспечивать ускорение выплат процентов и определяет размер ежемесячных платежей, которые заемщик будет выплачивать «в реальности»:

С_п = Y + D,

где:

D – приращение, обеспечивающее ускорение выплат процентов.

Расчет ежемесячных платежей в рамках этого механизма производится по формуле:

П_i = K_i x С_п/(T_t -(T_t +С_п),

где:

П_i – ежемесячный платеж;

K_i – оставшаяся кредитная задолженность;

T_t – оставшийся период выплаты кредита (причем на момент выдачи кредита T_t = t в месяцах, на начало i-го месяца T_t = t_i + 1).

В случае, когда платежная ставка меньше контрактной, разница между ними прибавляется к сумме непогашенного долга. Поскольку непогашенная сумма долга при использовании ИРОП имеет тенденцию к возрастанию, кредитным договором обычно предусматривается возможность периодического изменения размера платежей (через 3, 6 или 12 месяцев) с целью обеспечения погашения возросшей части долга за оставшийся период.

Традиционный вид кредита с фиксированной ставкой процента, то есть с постоянной величиной месячной выплаты ссуды и постоянным процентом от оставшейся после предыдущей месячной выплаты суммы долга по кредиту, не может использоваться в условиях высокой инфляции. Если кредитная организация предполагает получить от заемщика положительный реальный процент за кредит, используя фиксированную процентную ставку, величина кредита и его срок должны быть незначительными, а ставка процента – высокая. С увеличением срока возврата кредита значительно обесцениваются и сумма долга, и доход по кредиту. Например, покупательная способность выданного в кредит рубля при инфляции 20 % уменьшается при возврате через год на 20 %, через два – на 40 %, а через 5 лет и вовсе будет равна 0. Чтобы обеспечить доходность кредитная организация вынуждена устанавливать высокие кредитные ставки и небольшие сроки ипотечных кредитов, что значительно уменьшает их доступность. С увеличением продолжительности срока фиксации процента ставка по нему повышается.

Риск процентной ставки характеризует потенциальные потери при несогласованной периодичности пересмотра изменений ставок процента, активам и долговым обязательствам. Если ставка по активам и долговым обязательствам кредитора пересматриваются через определенные периоды времени (в особенности при совпадении сроков встречных потоков наличности), то стоимость активов и долговых обязательств будет изменяться на равные величины по мере изменения ставки процента. При этом стоимость акционерного капитала остается неизменной. Если интервалы пересмотра ставок по кредитам и заемным средствам кредитора не равны, то процентный доход и процентные выплаты будут меняться в неравной пропорции при изменении процентных ставок, оказывая при этом влияние на рыночную стоимость и поток наличности. Например, кредитная организация выдает кредит сроком на 20 лет на сумму 600 тыс. рублей при фиксированной ставке 12 %. При этом ставка процента по заемным средствам составляет 10 %. Если в конце года ставка процента по заемным средствам возросла до 16%, стоимость кредита уменьшилась, так как доход по кредиту уменьшился относительно ставки процента по заемным средствам, хотя в абсолютной величине он остался постоянным. Таким образом, риск процентной ставки возникает при условии несовпадения интервалов корректировки ставок по активам и пассивам кредитной организации, то есть корректировка этих ставок производится с неравными интервалами или основывается на использовании различных индексов. Например, если ставка по кредиту корректируется один раз в год, а ставка процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, пересматривается ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок ставка процента по кредиту может большую часть времени быть ниже ставки по долговым обязательствам.

Разница между процентным доходом и процентными выплатами называется процентной надбавкой. Ее величина зависит от динамики изменений процентных ставок привлеченных средств (за счет чего фиксируются ипотечные кредиты) и выданных кредитов. Если изменения одинаковые для обоих ставок, то стоимость акционерного капитала кредитной организации растет соответственно процентной надбавке. При несовпадении динамики изменений процентных ставок, например, в условиях общего роста процентных ставок привлеченных средств ставка процента по кредиту остается ниже ставки процента по долговым обязательствам. Следовательно, процентная надбавка уменьшается и, наоборот, в условиях падения общего уровня процента надбавка будет расти. На процентный риск также влияет изменение уровня доходов.

Управление рисками процентных ставок осуществляется путем анализа динамики данного риска в кредитной организации. При этом рассматривается взаимозависимость изменений срока выплаты по портфелю кредитов, рыночной стоимости активов и долговых обязательств, разницы между стоимостью активов, сроки, погашения которых заканчиваются или по которым происходит перерасчет ставки процента в данный момент времени, и стоимостью долговых обязательств, срок погашения которых заканчивается или по которым происходит перерасчет ставки процента в тот же момент времени. Эти характеристики анализируются при различных сценариях динамики ставки процента.

Для того чтобы противостоять риску процентных ставок надбавка за риск процентной ставки может определяться путем расчета вероятностей для различных сценариев изменения процентной ставки. Стратегия расчета ставок с учетом возможности риска и падения процентных ставок заключается в расчете степеней вероятности для возможных сценариев с различными ставками процента. Проводится анализ динамики риска кредитной организации (кредитной организации) на основе периодических отчетов, включающих периодически рассчитываемый показатель «разрыва», срок выплаты по портфелю кредитов, расчеты рыночной стоимости и динамической имитационной модели доходов. По результатам анализа (корректируются сроки выплат по ценным бумагам). Это обеспечивает адекватную реакцию портфеля кредитов на изменения ставки процента.

Управление риском процентных ставок требует применение также таких инструментов как эмиссия долговых обязательств, финансирование ценных бумаг с одинаковым сроком погашения. В качестве базовых ставок используются ставки по государственным ценным бумагам, т.к. они являются ценными бумагами с наибольшим остатком невыплаченной основной части стоимости, имеют в основном хождение на вторичном рынке, что дает возможность с большей степенью точности определить рыночную стоимость, а также считаются свободными от риска невозврата.

Кроме высокого уровня риска процентной ставки кредитные организации, осуществляющие ипотечное кредитование, подвержены высокому кредитному риску. Используя в качестве обеспечения недвижимое имущество, ипотечные кредитные организации стремятся минимизировать свои потери в связи с невозвратом кредитов. При долгосрочном кредитовании кредитные организации учитывают возможные изменения рыночной стоимости и ликвидности недвижимого имущества. Хотя такая политика кредитных организаций и снижает их риски при ипотечном кредитовании, на практике она ограничивает круг потенциальных заёмщиков и снижает возможность кредитных организаций расширять свои активные операции.

Кредитный риск характеризует потенциальные потери кредитной организации в случае неплатежей заемщика по полученной ссуде. Невозврат ипотечных кредитов не должен являться неожиданностью для кредитной организации. В каждой кредитной организации должна вестись статистика неплатежей, систематизация и анализ причин их вызывающих. Анализ невозврата кредита ряда кредитных организаций показывает, что заемщиков можно условно разделить на три группы:

1. Имеющие возможности и желание вернуть ссуду и возвращающие ее;

2. Имеющие возможности и желание вернуть ссуду, но не возвращающие ее в силу возникших объективных причин;

3. Имеющие возможности и не желающие вернуть ссуду.

Анализ возвратов ипотечных кредитов российских кредитных организаций показывает, что первая группа составляет около 65% заемщиков, вторая – около 22% и третья группа - около 14 %. Представители второй группы невозврат кредита возмещают любыми способами (добровольная передача прав собственности на залог, продажа незаложенного имущества и др.). Представители же третьей группы – предмет особых забот системы обеспечения возвратности ипотечных кредитов кредитной организации и источник ее основных затрат.

Потери, связанные с невозвратом кредитов, могут быть вызваны как по объективным (падение цен на недвижимость, рост безработицы) так и по субъективным причинам. Потери по субъективным причинам минимизируются посредством ужесточения методов оценки вероятности погашения кредитов – андеррайтинга[26]. При этом следует учесть, что чрезмерное ужесточение процедуры андеррайтинга может привести к упущению возможностей прибыльного кредитования. Отсюда цель андеррайтинга поддержание на приемлемом уровне процента невозвращенных кредитов и затрат с ними связанных. Обычно они имеют не нулевое значение.

Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов, – это падение платежеспособности заемщика и отсутствие желания производить платежи. Дополнительные факторы - способность заемщика продать свое имущество в течение периода времени, установленного для внесения платежей по ипотечному кредиту и способность заемщика предвидеть ситуацию, при которой кредитная организация может решить, а суд одобрить решение о наложении ареста на имущество заемщика.

Потери кредитора при невозврате кредита заемщиком составляют отрицательную разницу цены продажи залога и суммы потерь и затрат кредитной организации по невыплаченной части кредита и управлению конфискованным имуществом. Потери, связанные с невозвратом кредита включают потерю процента или основной суммы кредита, связанную с временной отсрочкой наложения санкций на должника, или реструктурирования невыплаченных кредитов и времени, необходимого для получения имущества должника в результате потери им права выкупа заложенного имущества. Издержки по управлению конфискованным имуществом включают затраты по его эксплуатации, ремонту и продаже.

Управление кредитным риском осуществляется путем выработки рекомендаций по приемлемой величине его значения. Такие рекомендации вырабатываются, как правило, кредитным комитетом и должны соблюдаться всеми работниками кредитной организации при оформлении ипотечных кредитов. При этом устанавливаются предельные величины отношений суммы кредита к стоимости заложенного имущества и платежей по кредиту к доходу заемщика определенных на момент выдачи кредита и на будущий период. Они периодически пересматриваются в зависимости от изменений в экономической обстановке страны. Эти показатели рассчитываются по отдельным ипотечным кредитам и не должны превышать установленные кредитным комитетом величины.

Величина доли платежей по ипотечным кредитам в доходе заемщика в мировой практике колеблется от 25 % до 36 % в зависимости от типа кредита, состояния экономики страны, методов определения дохода и суммы платежей по ипотечному кредиту. Сумма платежей по ипотечному кредиту, кроме собственно платежей по кредиту, может включать налоги на заложенное имущество, расходы на страхование, эксплуатационные и другие расходы по содержанию заложенной недвижимости.

Максимальная величина отношения суммы кредита к стоимости имущества зависит от темпов инфляции в стране и ориентировочной величины затрат на отчуждение прав собственности и реализацию залога. В странах с относительно стабильной экономикой и налаженным судопроизводством в области недвижимости этот показатель достигает 90%, но при условии страхования задолженности по кредиту или правительственных гарантий. Обычно это соотношение составляет 70-80%. В России наиболее часто применяется величина показателя равная 50-70%.

Трудности отчуждения прав собственности при невозврате кредитов и несовершенство методов оценки имущества приводит к увеличению надбавки за кредитный риск. Для достижения большего контроля над кредитными рисками платежи по кредиту дебетуются с счета заемщика.

Риск альтернативного выбора. Кредитные организации предлагают заемщикам ипотечные кредиты на различных (альтернативных) условиях. Подобный выбор для заемщика оборачивается риском для кредитора. Всегда есть вероятность того, что заемщик пожелает рефинансировать долг, либо досрочно его погасить. Это связано с изменением процентной ставки. В условиях растущих ставок заемщик берет кредит (если ставка ниже рыночной), а когда ставка падает, у заемщика есть выбор, - получить кредит у другого займодавца. Учитывая возможность ситуацию досрочного погашения, рефинансирования кредита и др., кредиторы включают надбавку за альтернативный выбор. Это продиктовано тем, что риск альтернативного выбора трудно рассчитать или оценить, так как сложно предугадать поведение рыночных процентных ставок. А из-за высокого уровня номинальных ставок процента, не представляется вероятным заведомое исключение из договора пункта о досрочном погашении.

В странах с развитой и стабильной экономикой (с низкими процентными ставками) и с большим опытом в области ипотечного кредитования расчет надбавок за риск альтернативного выбора производится во взаимосвязи с уровнем изменений ставок и степени их изменчивости. В некоторых случаях это право может быть исключено. Досрочное погашение ипотечных кредитов с фиксированной ставкой процента исключено в Германии. Альтернативой запрещению выступает установление штрафа за досрочное погашение в размере суммы полученных процентов по кредиту. Таким образом, альтернативный выбор чреват потерями для кредитора. Ожидаемые издержки в этой связи могут быть учтены путем включения надбавки.

Риск досрочного погашения возникает при условии фиксированной ставки процента по кредиту на определенный период и наличия у заемщика права досрочного погашения кредита. При падении рыночной ставки ниже контрактной ставки по кредиту заемщик получает стимул к досрочному погашению кредита с помощью нового кредита, полученного под рыночную ставку процента (рефинансирование). Издержки кредитора состоят из затрат на реинвестирование суммы, полученной в счет погашения кредита по новой (теперь уже низкой) рыночной ставке. Ожидаемые потери от альтернативного выбора зависят от условий контракта по ипотечному кредиту, т.е. от периода, на который фиксируется ставка процента, и модели амортизации кредита, а также от ожидаемого поведения рыночных процентных ставок.

Риск предварительных обязательств возникает при условии, когда кредитная организация берет на себя обязательства предоставить кредит под определенный процент перед началом финансирования кредита.

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании с переменной ставкой процента. При этом процентная надбавка по ипотечному кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменная. Если кредитная организация предоставляет кредиты на срок свыше 10 лет с доходом равным фиксированной месячной межбанковской ставке, он рискует тем, что надбавка, которую он должен заплатить по заемным средствам, может через некоторой время измениться. Изменение надбавок по заемным средствам возникает как по объективным (например, общий спад в сфере кредитования) так и по субъективным причинам (например, спад в делах конкретного кредитной организации, в связи с чем она должна платить более высокие ставки процента по заемным средствам, чем другие кредитные организации).

Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Риск ликвидности возникает в связи трудностью мобилизации различных средств путем продажи активов по ценам рыночным или близким к ним (для покрытия оттока депозитов). Чтобы мобилизовать наличность, можно продать активы или использовать их как обеспечение для получения займа у другого финансового института (или обеспечить ими кредитную линию на постоянной или резервной основе). Для обращаемых активов, то есть ценных бумаг риск ликвидности может быть выращен как разница между ценой спроса и предложения на ценные бумаги. Кредитные учреждения обычно держат определенный объем наличных средств и краткосрочных ценных бумаг (портфель ликвидности) для контролирования краткосрочных колебаний потоков.. Портфель ликвидности как и резервные средства в виде фонда обязательного резервирования, содержащегося в Центральном банке РФ, имеют относительно низкие процентные ставки и таким образом влекут за собой определенные издержки для кредитора.

Управление риском ликвидности осуществляется путем:

1. Детального расчета потоков наличности для определения возможной потребности кредитной организации в наличных средствах

2. Разработки стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

⇐ Предыдущая 6 7 8 9 101112 13 14 15 Следующая ⇒