Контрактные отношения участников инвестиционной деятельности

⇐ ПредыдущаяСтр 11 из 12Следующая ⇒

Ни один участник инвестиционного цикла не в состоянии самостоятельно обеспечить выполнение всего комплекса работ, поэтому для выполнения различных видов работ, сделать которые своими силами не представляется возможным, привлекаются исполнители, обладающие специальными навыками и соответствующей технической базой, с которыми заключается контракт.

Контракт – юридический документ, фиксирующий достигнутые между сторонами соглашения и условия их выполнения. С помощью контракта организуются отношения участников инвестиционной деятельности.

Заказчик

Предмет контракта

Соисполнитель

Поручения (комплексы работ, услуг)

Исполнитель

Привлеченный (отвечает только за выполнение собственных работ)

Солидарный (несет ответственность как за собственную, так и за деятельность партнеров)

Уполномоченный (представляет перед заказчиком всех соисполнителей)

К контрактам предъявляются следующие требования:

· положения контракта должны излагаться кратко;

· не должна допускаться двусмысленность;

· положения контракта должны представляться системно;

· контракт должен содержать все необходимые документы, названия которых строго идентифицированы по тексту;

· контракт должен быть юридически грамотно оформлен;

· контракт должен быть детально изучен каждой из сторон;

· стороны контракта экономически независимы.

В составе любого контракта (договора) выделяют следующие части:

Часть контракта	Содержание
Преамбула (вводная часть)	· наименование контракта; · дата подписания (число, месяц, год); · место подписания; · полное фирменное наименование сторон; · должности, ФИО лиц, заключающих договор.
Предмет контракта	· наименование работ, услуг и их результат (создаваемая недвижимость, оказанная услуга и т.д.) · обязанности сторон по контракту; · цена контракта; · срок исполнения предмета контракта; · порядок расчетов; · условия платежей.
Дополнительные условия	· срок действия договора; · ответственность сторон; · способы обеспечения обязательств; · основания изменения или расторжения контракта в одностороннем порядке; · условия конфиденциальности информации; · порядок разрешения споров между сторонами; · особенности перемены лиц по контракту.
Прочие условия контракта	· законодательство, регулирующее отношения сторон; · особенности согласования вопросов в процессе исполнения контракта (лица, полномочные решать вопросы, сроки согласований, способы связи); · судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания контракта; · реквизиты сторон; · количество экземпляров контракта.

Перечень контрактов, реализуемых в процессе инвестиционной деятельности, приведен в главе 8, с. 76 данного учебного пособия. Основным является договор строительного подряда. Руководством по составлению договоров подряда на строительство рекомендуются следующие этапа его заключения:

1 этап – преддоговорная работа (осуществляется во время торгов); 2 этап – согласование текста договора.

Существует большое количество классификаций контрактов по разнообразным признакам, однако мы выделяем три наиболее важные:

· способ установления цены контракта;

· предмет контракта (часть работ инвестиционного цикла);

· способ заключения.

По способу установления цены контракты можно разделить на две группы:

- контракты с твердой ценой. Заключаются на работы, технология выполнения которых хорошо отработана, когда исполнитель может достаточно точно определить свои издержки, когда ему хорошо известны условия выполнения работ, когда срок выполнения их невелик (тип 1, 2, 7);

- контракты с открытой ценой (на условиях возмещения фактической стоимости работ по текущим ценам на материально-технические ресурсы плюс прибыль исполнителя). Заключаются на работы, точный объем которых трудно определить заранее, на уникальные объекты, сооружаемые по новой технологии, на продолжительные во времени работы и т.д. (тип 3, 4, 5, 6).

Преимущества и недостатки контрактов с открытой ценой:

	Заказчик	Исполнитель
Преимущества	- не требуется детальной предварительной проработки; - возможно заключение до подготовки всей сметной документации; - возможность изменения перечни объема работ	- гарантия компенсации фактических затрат; - потенциальная возможность получения большей прибыли; - большая свобода в выборе ресурсов для производства работ; - риски передаются заказчику.
Недостатки	- высокая степень риска; - много внимания приходится уделять контролю затрат; - возможны затруднения с финансированием; - неопределенность срока реализации контракта; -сложность стимулирования снижения затрат.	- установленной максимальной стоимости нельзя превышать; - жесткий оперативный контроль со стороны заказчика; - более высокая конкуренция среди исполнителей.

Основные типы контрактов, применяемые в РФ

1. Контракт с твердой (паушальной) ценой. Исполнитель осуществляет проведение работ за определенную цену, которая не может быть изменена в случае изменения затрат. Большая доля риска ложится на исполнителя. При внесении заказчиком изменений в предмет контракта исполнитель имеет право требовать компенсации дополнительных затрат и установления новой цены. Для заключения этого контракта необходима полная, детализированная проектно-сметная документация.

2. Контракт с фиксированной ценой единицы продукции. В процессе разработки проекта составляется перечень объемов работ, который направляется исполнителю (через торги). Исполнитель, исходя из собственного опыта, а также на основании дополнительной информации о предполагаемых работах, определяет цену единицы работ. Заказчик выбирает исполнителя по результатам торгов (по min цены). Предварительные оценки объемов работ с момента заключения контракта не учитываются, а оплата осуществляется на основании фактически выполненных работ в соответствии с закрепленной в контракте ценой единицы продукции.

3. Контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированный процент от затрат, обеспечивает полное возмещение исполнителю издержек (прямые затраты плюс накладные расходы) и размер прибыли определяется в процентах от фактических затрат. Контракт может быть заключен до составления проектно-сметной документации. Характеризуется самой высокой степенью риска для заказчика, необходим постоянный контроль затрат.

4. Контракт с ценой равной фактическим затратам плюс фиксированная прибыль обеспечивает исполнителю полное возмещение затрат и дополнительно он получает фиксированную сумму (обычно определяемую как процент от сметных затрат), остающуюся неизменной, если только не меняется предмет договора. У исполнителя пропадает стимул к намеренному «накручиванию» затрат.

5. Контракт с ценой равной фактическим затратам плюс переменный процент. При этом типе контракта начальный процент вознаграждения фиксируется в контракте, он представляет собой сметную стоимость, умноженную на процент вознаграждения. Чем больше фактические затраты превышают сметные, тем меньше размер процента вознаграждения. В контракте устанавливаются интервалы отклонения фактических затрат и для каждого интервала – процент вознаграждения. При этом типе контракта у исполнителя появляется заинтересованность в уменьшении себестоимости работ.

6. Контракт с определением цены по окончательным фактическим затратам предполагает, что заказчик оплачивает затраты, фактически произведенные исполнителем, а исполнитель гарантирует, что цена не превысит некоторой максимальной стоимости. Если окончательные затраты окажутся ниже максимальной стоимости, то разность распределяется между исполнителем и заказчиком в соответствии с ранее оговоренной пропорцией. Если окончательные затраты будут выше максимальной стоимости, они не доплачиваются.

7. Контракт с гарантированными максимальными выплатами предполагается, что при любых фактических издержках исполнитель получит обусловленную контрактом оплату. В случае, если издержки исполнителя превысят заранее обусловленную цену, они не компенсируются (повышенный риск для исполнителя). При этом типе контракта исполнитель не получает компенсации за изменения, вносимые заказчиком, если они не превышают определенный процент от сметной стоимости. Размер оплаты по этому типу контрактов значительно превышает сметную стоимость, таким образом, у исполнителя имеется резерв непредвиденных расходов.

По предмету (характеру инвестиционной продукции) различают три вида контрактов, они охватывают различное количество этапов и работ инвестиционного цикла:

Этапы инвестиционного цикла
проектный	ресурсного обеспечения	строительный	вывод на проектную мощность
	традиционные
проектно-строительные
контракты «под ключ»

По способу заключения различают следующие контракты:

· контракты, заключенные по соглашению между заказчиком и исполнителем. Оформляются по предложению заказчика, которому желательно выполнение работ конкретным исполнителем. Отсутствие конкуренции может подтолкнуть исполнителя на завышение стоимости контракта, установление менее выгодных для заказчика условий;

· контракты, заключенные на торгах (конкурсах) оформляются на основании выбора предложений исполнителей и обеспечивают наиболее выгодные условия для заказчика.

Типовые обязательства сторон контракта:

обязанности заказчика

обязанности подрядчика

- своевременно предоставить земельный участок; - своевременно обеспечить проектно-сметной документацией; - своевременно передать в пользование объекты, необходимые для ведения работ; - обеспечить транспортировку грузов в адрес подрядчика; - обеспечить энергоснабжение, водопровод и другие коммуникации; - поставить за свой счет материалы, не входящие в объем поставок подрядчика; - осуществлять контроль качества работ, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность подрядчика; - принять выполненные работы, оформить прием документально; - оплатить выполненные работы; - провести эксплуатационные испытания.

- выполнить своими (привлеченными) силами все работы, предусмотренные договором; - создать на площадке условия, необходимые для хранения материалов и производства работ; - предоставлять заказчику информацию о заключении договоров субподряда и поставки; - предоставлять по требованию заказчика образцы материалов для оценки их качества; - возвратить заказчику материалы и оборудование не использованные во время работ; - осуществлять приемку, разгрузку, складирование ресурсов; - осуществлять охрану строительной площадки; - предоставлять заказчику информацию о ходе работ; - обеспечить страхование рисков; - сдать работы заказчику; - нести ответственность в течение срока гарантийной эксплуатации.

Подготовка и ведение контракта – комплекс мероприятий, способствующих рациональному осуществлению взаимоотношений участников договоров, включающая:

· контрактинг (мероприятия по организации подготовки контракта);

· мониторинг (меры по отслеживанию исполнения контракта).

Контрактинг может осуществляться централизовано (специальный отдел ответственен за весь процесс договорной работы по всем проектам), децентрализовано (управляющий проектом поручает различным специалистам подготовку положений контракта по отдельным проектам), по матричной схеме (сочетание централизованного и децентрализованного способов, обеспечивает высокую надежность контракта).Независимо от принятой схемы контрактинга, осуществляются следующие действия:

· выбор претендентов;

· подготовка запросов претендентам;

· рассылка запросов претендентам;

· подготовка и передача предложений претендентов заказчику;

· составление и заключение контрактов.

Мониторинг может осуществляться на постоянной или периодической основе как представителем заказчика (дирекция строящегося предприятия), так и фирмами, выполняющими услуги по управлению проектами. Мониторинг предполагает осуществление следующих действий:

· слежение за ходом контракта (соблюдение графиков работ, бюджета проекта);

· рассмотрение изменений в ходе реализации контракта;

· разрешение конфликтов (оформление претензий, исков, представительство в суде).

Система лицензирования

В соответствии с Гражданским кодексом РФ исполнители должны осуществлять отдельные виды деятельности на основании специальных разрешений органов власти, осуществляющих лицензирование в соответствии с Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности», №158-ФЗ от 25.09.98.

Лицензия – разрешение (право) на осуществление лицензируемого вида деятельности в течение установленного срока при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий их осуществления.

Лицензирование осуществляется с целью упорядочения инвестиционной деятельности и защиты законных интересов потребителей инвестиционной продукции, а также с целью стимулирования технического и кадрового совершенствования исполнителей.

Лицензионная деятельность осуществляется в соответствии с Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным Правительством РФ (Постановление Правительства №351 от 25.03.96). Лицензии должны быть получены на осуществление следующих видов деятельности:

¨ разработка градостроительной документации;

¨ топографо-геодезические и картографические работы;

¨ архитектурная деятельность;

¨ выполнение инженерных изысканий для строительства;

¨ выполнение проектных работ;

¨ выполнение строительно-монтажных работ для зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности;

¨ производство отдельных видов строительных материалов, конструкций и изделий;

¨ инжиниринговые услуги;

¨ строительство и реконструкция, ремонт федеральных автомобильных дорог и дорожных сооружений.

Органом, уполномоченным осуществлять лицензионную деятельность, является Министерство строительства РФ.

⇐ Предыдущая 3 4 5 6 7 8 9 101112 Следующая ⇒