Договор безвозмездного пользования земельным участком

⇐ ПредыдущаяСтр 15 из 32Следующая ⇒

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) — договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель, в свою очередь, обязуется вернуть

¹ СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.

² СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263.

1Ц-7У4

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 7. Договор безвозмездного пользования земельным участком

ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором. Такое определение договора безвозмездного пользования содержится в ст. 689 ГК.

Предметом договора безвозмездного пользования закон признает вещь, прямо не говоря о земельном участке. Однако земельный участок может быть предметом этого договора в силу трех следующих обстоятельств. Во-первых, ст. 130 ГК, закрепляя классификацию вещей на движимые и недвижимые, относит к числу недвижимых вещей земельные участки. Во-вторых, к регулированию отношений по договору ссуды применяются правила ст. 607 ГК, которая относит к числу объектов аренды земельные участки. В-третьих, ст. 694 ГК, определяя права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование, упоминает сервитут, т.е. право ограниченного пользования чужим земельным участком согласно ст. 274 ГК.

Главное отличие договора ссуды от договора аренды состоит в безвозмездном характере. Данное обстоятельство обусловливает закрепление в законодательстве ряда положений, отражающих специфику этого договора по сравнению с нормами, определяющими содержание договора аренды. Основной целью регламентации отношений, вытекающих из договора безвозмездного пользования, является, прежде всего, ограничение сферы применения договора ссуды. Кроме того, возникает необходимость ограничить также права ссудополучателя, на которого в отличие от арендатора не возлагается обязанность выплаты арендной платы за предоставление возможности пользования его имуществом.

Ссудодателем может быть собственник имущества — земельного участка или иное лицо, управомоченное на то законом или собственником. Однако если ссудодателем является коммерческая организация, то она не вправе передать свой земельный участок в безвозмездное пользование учредителям этой коммерческой организации, ее участникам, руководителям или членам органов управления и контроля такой коммерческой организации (п. 2 ст. 690 ГК).

Предоставление земельного участка в безвозмездное пользование ссудополучателя — основная обязанность ссудодателя. Предоставляемый земельный участок должен находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Что касается обязанности ссудодателя передать вместе с вещью ссудополучателю и все ее принадлежности и относящиеся к ней документы, то это положение в полной мере не применяется к случаям передачи земельных участков. Это объясняется тем, что такими документами могут быть лишь документы,

удостоверяющие право собственности на землю. Исходя из характера договора ссуды, передача таких документов не необходима. Кроме того, непередача таких документов ссудополучателю не может препятствовать использованию земельного участка.

В ст. 692 ГК специально урегулированы последствия неисполнения ссудодателем условий договора, т.е. непредоставления земельного участка в безвозмездное пользование ссудополучателя. В этом случае ссудополучатель не имеет права требовать передачи ему вещи в натуре, как это предусмотрено договором аренды. Ссудополучатель имеет возможность требовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения причиненного ему реального ущерба.

Ответственность ссудодателя за недостатки земельного участка, переданного в безвозмездное пользование, определены в ст. 693 ГК. Такая ответственность наступает лишь в случаях, когда ссудодатель умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования недостатки предоставляемого земельного участка. В данной ситуации ссудополучатель может потребовать от ссудодателя безвозмездно устранить обнаруженные недостатки. Он вправе устранить недостатки вещи собственными средствами, а от ссудодателя потребовать возмещения расходов, например, на осушение переувлажненного земельного участка и т.п. Кроме того, ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель не отвечает за недостатки земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра участка или при его передаче.

Передача земельного участка в безвозмездное пользование согласно ст. 694 ГК не влечет изменения или прекращения прав третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога и т.п.). Однако при заключении договора ссудодатель должен предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на такой участок. Если ссудополучатель не был предупрежден ссудодателем о правах третьих лиц на земельный участок, который был ему предоставлен, то в этом случае он имеет право потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им ущерба.

На ссудополучателя возлагаются обязанности по содержанию переданного ему земельного участка. Он должен поддерживать переданный ему в безвозмездное пользование участок в исправном состоянии и, если потребуется, нести расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 695 ГК).

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 7. Договор безвозмездного пользования земельным участком

Конкретные обязанности ссудополучателя в отношении переданного
ему земельного участка сформулированы в ст. 53, 100 и 101 ЗК. Эти
обязанности выражаются главным образом в требованиях обеспечения
рационального использования и охраны земель.

В ст. 696 ГК урегулированы вопросы, связанные с риском случайной гибели или случайного повреждения вещи, переданной в безвозмездное пользование. По общему правилу, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК). Поскольку в отношениях, вытекающих из договора ссуды, собственником вещи всегда остается ссудодатель, то на нем лежит и риск случайной гибели или случайного повреждения вещи.

Однако риск случайной гибели или случайного повреждения вещи может быть возложен на ссудополучателя. Это положение относится к случаям, когда ссудополучатель использовал предоставленный ему участок земли не в соответствии с договором безвозмездного пользования или его назначением; передал его третьему лицу без согласия ссудодателя; мог с учетом фактических обстоятельств предотвратить гибель или порчу имущества, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь. Что касается безвозмездного пользования земельным участком, то указанные последствия могут иметь место, как правило, в случаях порчи земельного участка, поскольку земля обладает признаком неуничтожимости.

Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования земельного участка, являющегося предметом договора ссуды, несет ссудодатель, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя (ст. 697 ГК).

Согласно ст. 698 ГК ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в следующих случаях. Например, ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи — использует земельный участок не по целевому назначению. Ссудополучатель не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию — не выполняет обязанностей по охране земель, предусмотренных земельным законодательством. Возможны ситуации, когда по вине ссудополучателя существенно ухудшается состояние вещи — земельного участка. Основанием для досрочного расторжения договора закон признает передачу земельного участка третьему лицу без согласия ссудодателя.

В свою очередь, ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора при наличии следующих оснований: при обнаружении не-

достатков, делающих нормальное использование земельного участка невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; если участок в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования; если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемый земельный участок; при неисполнении ссудодателем обязанности передать участок.

Статья 699 ГК предусмотрела упрощенную процедуру одностороннего отказа от договора. Так, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования при соблюдении обязательного условия — известить ссудодателя о намерении отказаться от договора не позже чем за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Такое же право имеет ссудодатель при соблюдении условия об извещении об этом ссудополучателя, но только по договору безвозмездного пользования, в котором не указан срок его действия.

Статья 700 ГК определяет порядок изменения сторон в договоре безвозмездного пользования. Нормы этой статьи преследуют цель обеспечения защиты прав и законных интересов ссудополучателя. Так, ссудодатель, являясь собственником вещи — земельного участка, вправе произвести его отчуждение или передать его в возмездное пользование другому лицу. Однако в этом случае к новому собственнику или пользователю земельного участка перейдут все права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении земельного участка будут обременены правами ссудополучателя. Это означает, что переход права собственности на земельный участок, ранее переданный в безвозмездное пользование, либо передача участка земли в возмездное пользование третьему лицу не затрагивает прав ссудополучателя, который в этом случае остается пользователем данного земельного участка.

Гражданское законодательство предусматривает, что смерть гражданина или ликвидация юридического лица служат основаниями прекращения обязательства (ст. 418, 419 ГК). Иная ситуация складывается в отношениях, вытекающих из договора безвозмездного пользования. В этих случаях права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику умершего гражданина или правопреемнику ликвидированного юридического лица либо к иному лицу, к которому перешло право собственности на вещь. В то же время смерть гражданина или ликвидация юридического лица ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором, представляет

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 8. Доверительное управление

собой основание для прекращения договора безвозмездного пользования (ст. 701 ГК).

Необходимо также подчеркнуть, что к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом (земельными участками) применяется ряд норм, регулирующих арендные отношения. Так, к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623 ГК (п. 2 ст. 689 ГК). В связи с этим при заключении договора безвозмездного пользования следует учитывать правила, предусмотренные указанными статьями ГК РФ.

Доверительное управление

Сущность договора доверительного управления имуществом заключается в том, что одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК).

Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК). Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Управляющий чужим имуществом совершает соответствующие действия от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При соблюдении этого требования управляющий становится стороной совершенных им сделок, а долги по вытекающим из них обязательствам погашаются, прежде всего, за счет переданного в управление имущества согласно п. 3 ст. 1022 ГК. Если указанное условие не соблюдено., то считается, что управляющий заключил сделку в личных целях

и отвечать по обязательствам он будет лично принадлежащим ему имуществом, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК).

Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимости, в том числе и земельные участки (п. 1 ст. 130 ГК), а также иные объекты.

Гражданское законодательство запрещает передавать в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении (государственных и муниципальных предприятий) или в оперативном управлении (казенных предприятий или финансируемых собственниками учреждений) (п. 3 ст. 1013 ГК). Это положение неприменимо к земельным участкам, поскольку они не могут находиться ни в хозяйственном ведении, ни в оперативном управлении.

В доверительное управление может быть передан земельный участок, находящийся в залоге. Это объясняется тем, что право собственности на него остается у залогодателя. Доверительный управляющий должен быть предупрежден собственником об обременении земельного участка залогом, потому что такой участок может быть объектом взыскания залогодержателя (п. 1 ст. 1019 ГК). Если доверительный управляющий не был предупрежден об этом учредителем-собственником, то управляющий вправе расторгнуть заключенный договор и требовать выплаты ему причитающегося вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК).

Учредителем доверительного управления может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК, другие лица, например, орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК). Следует подчеркнуть, что лицо, обладающее земельным участком не на праве собственности, а на иных титулах, не может быть учредителем управления. Такое лицо неспособно наделить доверительного управляющего возможностью осуществлять правомочия собственника (п. 1 ст. 1020 ГК), так как само не обладает ими.

Требования, предъявляемые к доверительному управляющему, сформулированы в ст. 1015 ГК. Доверительным управляющим может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Унитарные государственные или муниципальные предприятия не могут выступать в качестве доверительных управляющих. Это объясняется тем, что их деятельность в качестве доверительного управляющего может быть связана с возможной ответственностью по обязательствам принадлежащим им имуществом (ст. 1022 ГК). Однако эта возможность исключена вследствие ограниченного характера прав

§ 8. Доверительное управление

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

этих юридических лиц на закрепленное за ними имущество собствен ника (п. 2 ст. 295 ГК).

Деятельность управляющего непосредственно связана с посто: ным совершением юридических действий, т.е. участием в имуществе ном обороте. В связи с этим не могут быть доверительными управляющими некоммерческие организации, за исключением учреждения, и граждане, не являющиеся предпринимателями, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.

Установлены и иные ограничения. Так, имущество — земельный участок не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Кроме того, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

Статья 1016 ГК предусматривает существенные условия договора доверительного управления имуществом. Если эти условия отсутствуют в договоре, то такой договор считается незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК,

Существенные условия заключаются в следующем. Так, в договоре должен быть указан точный состав передаваемого в управление имущества, т.е. должны быть указаны признаки, индивидуализирующие соответствующий земельный участок. Соблюдение этого условия необходимо потому, что по окончании срока действия договора земельный участок обычно подлежит возврату учредителю. Должно быть указано наименование выгодоприобретателя (юридического лица или гражданина), в пользу которого учреждается доверительное управление. В этом качестве может выступать и собственник-учредитель. В договоре необходимо определить размер и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором, а также срок действия договора.

Вознаграждение управляющему, возмещение произведенных им необходимых расходов может производиться только за счет доходов от использования переданного в управление имущества, что предусмотрено ст. 1023 ГК.

Для обеспечения имущественных интересов учредителя п. 2 ст. 1016 ГК закрепляет правило о том, что срок действия договора не может превышать пяти лет. В случае, если стороны не заявляют о необходимости прекращении договора по истечении установленного срока, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были им предусмотрены (п. 2 ст. 1016 ГК). Цель этого ограничения — предотвратить заключение договоров доверительного управ

ления с тем, чтобы под видом такого договора совершать сделки купли-продажи или дарения имущества, в том числе земельных участков. Для отдельных видов имущества, передаваемых в управление, федеральным законом могут быть предусмотрены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

Статья 1017 ГК определяет требования, предъявляемые к форме договора. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. В противном случае он будет признан недействительным. Передача в доверительное управление земельного участка — недвижимости должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимости. Это требование означает, что, кроме самого договора, должен быть составлен и подписан передаточный акт или иной документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка в управление (п. 1 ст. 556 ГК).

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Доверительный управляющий в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом (земельным участком), осуществляет правомочия собственника, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК. Эти правомочия касаются земельного участка, переданного в доверительное управление.

Таким образом, в указанных пределах в своих отношениях с третьими лицами управляющий выступает в роли собственника, хотя он таковым не является. Доверительный управляющий действует от своего имени в интересах собственника или назначенного им выгодоприобретателя. В этой ситуации собственник передает управляющему не свои правомочия собственника, а лишь право их осуществления. Более того, следует отметить, что правомочие распоряжения управляющий может осуществить только в случаях и в пределах, которые должны быть четко предусмотрены в договоре (п. 1 ст. 1020 ГК).

Для того чтобы управляющий имел возможность выполнить возложенные на него обязанности по осуществлению правомочий собственника, он вправе использовать для защиты своих прав на имущество правовые средства, связанные с требованием всякого устранения нарушения его прав. Так, управляющий может предъявлять иски: об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), об истребовании земельного участка от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК) и об устранении препятствий в использова-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 8. Доверительное управление

нии земельного участка (ст. 304 ГК). Такие иски (ст. 305 ГК) могут быть предъявлены управляющим даже к собственнику в период действия договора, что прямо предусмотрено п. 3 ст. 1020 ГК.

По правилу, закрепленному в п. 2 ст. 1018 ГК, на находящееся в доверительном управлении имущество не может быть обращено взыскание кредиторов собственника, если только сам собственник не был признан банкротом. Банкротство собственника является основанием прекращения доверительного управления, и находящееся в нем имущество собственника (земельный участок) включается в конкурсную массу для удовлетворения требований его кредиторов.

В ст. 1022 ГК урегулированы вопросы ответственности доверительного управляющего. Основанием возмещения управляющим убытков участникам отношений доверительного управления служит непроявление им «должной заботливости» об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления. Так, доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Указанная ответственность возлагается на управляющего, если только он не докажет, что причиной убытков явились действие непреодолимой силы либо действия выгодоприобретателя или учредителя управления.

Если доверительный управляющий совершил сделку, превысив предоставленные ему полномочия или нарушив установленные для него ограничения, то обязательства, вытекающие из такой сделки, несет доверительный управляющий лично. В случае, если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 ст. 1022 ГК. Долги по таким обязательствам погашаются за счет имущества, переданного в управление. В случае, если этого имущества недостаточно, то взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества — на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков. |

В качестве гарантии имущественных интересов собственника зе- у мельного участка в договоре доверительного управления может быть предусмотрено предоставление управляющим залога в обеспечение

возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора.

Доверительный управляющий обязан лично осуществлять юридические и фактические действия по управлению имуществом учредителя (п. 1 ст. 1021 ГК). Управляющий вправе возложить их исполнение на третье лицо только в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 1021 ГК. Так, доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать от его имени действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил на то согласие учредителя в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет возможности получить указания учредителя управления в разумный срок. Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за собственные.

Обязанностью доверительного управляющего является также представление как учредителю, так и выгодоприобретателю отчетов о своей деятельности. Порядок и сроки их представления устанавливаются договором (п. 4 ст. 1020 ГК).

Основания прекращения договора доверительного управления земельным участком перечислены в ст. 1024 ГК. Отношения поданному договору прекращаются, прежде всего, в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, которые являлись выгодопри-обретателями. Таким основанием может быть отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное. Договор прекращается в случае смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом).

Договор доверительного управления может быть прекращен в случае отказа доверительного управляющего или учредителя управления от доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом. Учредитель управления может отказаться от договора и по иным причинам, однако в этом случае он обязан выплатить доверительному управляющему обусловленное договором вознаграждение. Наконец, основанием прекращения договора служит признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, который являлся учредителем управления.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 9. Залог (ипотека) земельного участка

При одностороннем отказе от договора другая сторона должна быть; уведомлена об этом за три месяца до его прекращения. В случае прекращения договора доверительного управления земельный участок, переданный в управление, должен быть возвращен собственнику-учредителю (п. 3 ст. 1024 ГК). Однако следует иметь в виду, что договором может быть предусмотрена, например, передача земельного участка бенефициару или даже выкуп его управляющим.

Основаниями возникновения отношений доверительного управления могут быть не только договор, но и иные предусмотренные законом случаи. Эти случаи перечислены в п. 1 ст. 1026 ГК. Например, таким основанием может быть необходимость постоянного управления имуществом подопечного в случаях, предусмотренных ст. 38 ГК: при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. Другим основанием является назначение наследодателем исполнителя своего завещания (душеприказчика). Возможны и иные основания, предусмотренные законом.

§ 9. Залог (ипотека) земельного участка

Залог — один из способов обеспечения исполнения обязательств. Впервые залог земельных участков был разрешен Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществле-; нию земельной реформы в РСФСР»¹ (п. 10). Крестьянским хозяйствам; было предоставлено право залога земли в банках. Банкам была разрешена выдача кредитов под залог земли.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 2) предусматривает право залога земельного участка всеми гражданами и юридическими лицами — собственниками земли. Пункт 5 данного; Указа закрепил также право собственников земельных долей (паев) без согласия других сособственников сдавать их в залог. Затем Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»² (п. 1) установил правило, согласно которому залогом земельного участка могли быть обеспечены обязательства по кредитному договору (договору займа) или иные обяза-

¹ ВВС РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.

² СЗ РФ. 1996. № 10. Ст.8 80.

тельства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре.

В настоящее время залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹ (далее — Закон об ипотеке). Что касается норм Закона РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге»², то они практически не применяются, поскольку фактически заменены соответствующими нормами ГК РФ и Закона об ипотеке.

В связи с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормы, содержащиеся в указах Президента РФ, должны быть приведены в соответствие с нормами Закона об ипотеке. Соотношение норм ГК РФ и Закона об ипотеке заключается в следующем. Нормы, регулирующие общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК или указанным Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3. ст. 1 Закона об ипотеке).

Суть залога состоит в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) вправе в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Такое определение залога содержится в п. 1 ст. 334 ГК.

Закон об ипотеке (п. 1 ст. 1) следующим образом определяет понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В указанной статье Закона об ипотеке также закреплено правило, согласно которому залогодателем может быть или сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В интересах защиты имущественных прав залогодателя предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

¹ СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400.

² ВВС РФ. 1992. №23. Ст. 1239.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 9. Залог (ипотека) земельного участка

В этом случае ограничивается правомочие залогодателя по распоряжению заложенным имуществом.

Залог земельных участков может возникать, если их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке), т.е. земельным законодательством.

Круг обязательств, для обеспечения исполнения которых может быть использована ипотека, определен в ст. 2 Закона об ипотеке. Так, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре и причинении вреда.

Значение ипотеки как способа обеспечения исполнения обяза-
тельств состоит в том, что она призвана обеспечить уплату залогодержа-
телю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспе-
чиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмот-
ренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке). Кроме того,
если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного дого-
вора или договора займа с условием выплаты процентов, то она обеспе-
чивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему про
центов за пользование кредитом (заемными средствами).

Ипотека, кроме того, является правовым инструментом обеспечения уплаты залогодержателю следующих сумм, которые ему причитаются:

1) в возмещение убытков и(или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Принципиально важным моментом является то, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке). Дополнительные расходы залогодержателя на сохранение заложенного имущества также считаются обеспеченными ипотекой (ст. 4 Закона об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 334 ГК предметом залога могут быть земельные участки. Закон об ипотеке определяет виды земельных участков, кото-

рые могут быть предметом залога, двумя способами; путем указания земельных участков, которые не могут быть предметом залога, и путем определения земель, которые могут быть заложены.

Статья 5 Закона об ипотеке предусматривает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, земельные участки как недвижимое имущество могут быть предметом ипотеки, за исключением указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. Так, не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

⇐ Предыдущая 10 11 12 13 141516 17 18 19 Следующая ⇒