Права собственности на земельный участок и сделок с ним

Возникновение института государственной регистрация прав на недвижимость обусловлено развитием в России рыночных отноше­ний, вовлечением в гражданский оборот недвижимого имущества, в том числе земельных участков, и необходимостью государственного контроля в этой сфере. Целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства путем применения элементов публично-правового регулирования. Средством достиже­ния этой цели служит создание специальной единой для всей страны информационной системы о зарегистрированных правах на недвижи­мость.

Первоначально в основе государственной регистрации прав на зе­мельные участки лежали положения земельного законодательства, ко­торые предусматривают отражение сведений о правах на землю в госу­дарственном земельном кадастре.

Земельный кодекс РСФСР (ст. ПО) устанавливает, что государст­венный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собст­венникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендато­рам, категориям земель, о качественной характеристике и народно­хозяйственной ценности земель. Государственный земельный кадастр ведется Государственным комитетом РСФСР по земельной реформе и его органами на местах (ныне — Государственный комитет РФ по зе­мельной политике) по единой для всей республики системе за счет средств республиканского бюджета (ст. 111 ЗК).

Согласно п. 8 постановления Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного

§ 1. Понятие и значение гос. регистрации права собственности на зем. участок 197

кадастра в Российской Федерации»¹ (в ред. от 4 августа 1995 г.) сведе­ния о правовом положении земельных участков отражаются в государ­ственной кадастровой книге земель и содержат данные об объектах и субъектах земельной собственности, землевладения, землепользова­ния и аренды земли, целевом назначении земельных участков, режиме их использования. Регистрируются данные на основе решений соот­ветствующих органов о предоставлении земель в собственность, владе­ние, пользование и аренду после уточнения границ участков в натуре, оформления и выдачи документов.

На основе этих норм земельного законодательства право собствен­ности на землю и сделки с ней удостоверялись путем выдачи соответ­ствующих документов, которые подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» преду­сматривал, что каждому собственнику земельного участка выдавалось свидетельство на право собственности на землю, которое подлежало регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство являлось документом, удостоверяющим право собственности на зе­мельный участок, и служило основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и др. Была утверждена форма свиде­тельства на право собственности на землю.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдавалось соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собст­венности на землю свидетельство выдавалось комитетом по земельным ресурсам и землеустройству на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собст­венности на землю (п. 3 Указа).

Начало формированию системы государственной регистрации прав на земельные участки было положено Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»².

В целях установления и защиты прав на земельные участки и проч­но связанную с ними недвижимость, создания эффективной системы платежей за землю, государственного регулирования операций с зем­лей и недвижимым имуществом было установлено, что государствен­ный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о пра-

¹ САПП РФ. 1992. № 9. Ст. 609.

² САПП РФ. 1993. № 50. Ст. 4868.

198 Глава 5. Гос. регистрация права собственности на зем. участок и сделок с ним

вах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведутся по единой системе на всей территории Российской Федерации и являются основой для создания эффективной системы платежей за землю, регулирования всех операций с землей, защиты прав на земель­ные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

Организация ведения государственного земельного кадастра, реги­страция и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость была возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Позднее был принят Указ Пре­зидента РФ от 27 августа 1996 г. № 1270 «Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹.

Роскомземом были разработаны и утверждены нормативные пра­вовые акты о государственной регистрации прав на земельные участки: Инструкция Роскомзема от 9 марта 1992 г. «О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизнен­ного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»; Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земли сель­скохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения (утвержден Роскомземом 20 мая 1992 г.); Порядок выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю (утвержден Роскомземом 20 мая 1992 г.); Ука­зание Роскомзема от 6 ноября 1992 г. № 19 «Об установлении платы за выдачу документов, удостоверяющих право на землю»; Рекомендации о порядке закрепления земельных участков в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование в садоводческих то­вариществах (утверждены Роскомземом 1 февраля 1993 г.); Временный порядок ведения Регистра договоров купли-продажи (купчих) земель­ных участков гражданами (утвержден Роскомземом 24 июня 1993 г.); Порядок оформления и выдачи свидетельства на право собственности на землю (утвержден Роскомземом 15февраля 1994г.). 30 августа 1994г. Роскомземом были утверждены: Методические указания о государст­венной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость; Методические ука­зания о Регистраторе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость; Структура и содержание Поземельной книги для регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

СЗ РФ. 1996. № 36. Ст. 4198. Утратил силу (СЗ РФ. 1999. № 5. Ст. 651).

§ 1. Понятие и значение гос. регистрации права собственности на зем. участок 199

Правовая основа создания современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и на землю, заложена в ГК. Государственная регистрация недвижимости преду­смотрена ст. 131 ГК, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возник­новение, переход и прекращение подлежат государственной регистра­ции в едином государственном реестре учреждениями юстиции. 21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹ (далее — Закон о государственной регистрации).

Пункт 2 ст. 33 этого Закона предусматривает, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г. С этого момента государственная регистрация прав на землю должна осущест­вляться не органами Государственного комитета РФ по земельной по­литике, а учреждениями юстиции.

В соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»²(ст. 6 и 7) сведения государ­ственного земельного кадастра являются государственным информа­ционным ресурсом. Государственный земельный кадастр — источник информационного обмена сведениями при государственной регистра­ции недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательст­вом Российской Федерации.

Соотношение деятельности по ведению государственного земель­ного кадастра и по государственной регистрации прав на недвижимое имущество заключается в следующем. Органы, осуществляющие госу­дарственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, координируют свою деятельность в части информационного и технологического взаимодействия на основании сведений государст­венного земельного кадастра о кадастровом делении территории Рос­сийской Федерации. Органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бесплатно в десятидневный срок представляют информацию о зарегистрированных правах, нали­чии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельны­ми участками, органам, ведущим государственный земельный кадастр, в необходимом объеме.

¹ СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

² СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

200 Глава 5. Гос. регистрация права собственности на зем. участок и сделок с ним

Функционирование системы государственной регистрации прав на недвижимость преследует решение следующих задач. Во-первых, дол­жен быть обеспечен контроль государства за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к другому, в частности, в сфере оборота земельных участков. Такой кон­троль призван создать правовую основу защиты прав граждан и юри­дических лиц на земельные участки, что имеет важное значение не только для этих лиц, но и для всего общества в целом, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопорядка и право­порядка в целом. Во-вторых, важнейшим элементом такой системы является доступность сведений о содержащихся в ней зарегистриро­ванных правах, в том числе и на земельные участки. Обеспечение сво­бодного доступа к использованию этой системы позволяет всем заин­тересованным лицам получить достоверную информацию обо всех су­ществовавших и существующих правах на недвижимое имущество, т.е. о юридической судьбе земельных участков и иной недвижимости в историческом аспекте.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 1 Закона о государственной регистрации, согласно которому государственная регистрация прав — юридический акт признания и подтверждения государством возникно­вения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав может рассматриваться как пра­вовой институт и как юридический акт. В качестве правового институ­та государственная регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтвержения специально уполномоченными на то орга­нами государства прав на недвижимое имущество и обременении этих прав.

По своей сущности эти отношения имеют преимущественно адми­нистративно-правовой характер. Их содержание заключается в том, что исполнительные органы государственной власти — учреждения юстиции осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения тесно связаны с иму­щественными отношениями, регулируемыми гражданским, земель­ным законодательством, законодательством о недрах, водным и лес­ным законодательством, поскольку регистрации подлежат права на не-

§ 1. Понятие и значение гос. регистрации права собственности на зем. участок 201

движимое имущество, правовой режим которого определяется указан­ными отраслями законодательства.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Его юридическое значение заключается в том, что с его принятием закон связывает на­ступление определенных юридических последствий. Такие последст­вия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обре­менением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на землю.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих запи­сей в Единый государственный реестр прав:

а) договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК);

б) право собственности у приобретателя недвижимости по дого­вору, в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК);

в) право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации), а также иное право, подлежа­щее государственной регистрации, считаются возникшими¹.

Кроме этого, принятие такого акта означает также, что с даты госу­дарственной регистрации вступает в силу обременение права на недви­жимость: аренда, сервитут и т.д. Соответственно с даты государствен­ной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее.

Что касается прав на земельные участки, то в отношении их при­менимы все указанные выше последствия, кроме возникновения права собственности не из сделки (ст. 219 ГК), поскольку указанная статья неприменима к регулированию земельных отношений. Земельный участок как объект природы не может быть создан искусственно.

Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним — обязательный, «завершающий» эле­ментом юридического факта, в результате которого возникают, изме­няются и прекращаются права на недвижимость, в том числе и на земельные участки. Следует также отметить, что принципиально важ­ным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования за-

¹ См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинни-кова. М., 1999. С. 43.

202 Глава 5. Гос. регистрация права собственности на зем. участок и сделок с ним

регистрированного права. Поэтому зарегистрированное право на не­движимое имущество (земельный участок) может быть оспорено толь­ко в судебном порядке.

Действующее законодательство предусматривает две формы госу­дарственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущест­во и регистрацию сделок с ним (ст. 4 и 14 Закона о государственной регистрации). Например, согласно ст. 550 ГК для договора купли-про­дажи недвижимости (земельного участка) не требуется его государст­венная регистрация. Такой договор признается заключенным с момен­та его подписания сторонами. В этом случае государственной реги­страции подлежит переход права собственности к покупателю на не­движимость (земельный участок) (п. 1 ст. 551 ГК). Аналогичные требо­вания предъявляются к совершению договора мены земельных участ- > { ков, поскольку согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

Что касается договора дарения недвижимого имущества, то он под­лежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК). Подлежит госу­дарственной регистрации также договор ренты (ст. 584 ГК). Согласно п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит го­сударственной регистрации, если иное не установлено законом. Ис­ключением из этого правила являются случаи, предусмотренные п. 1 указанной статьи. Пункт 2 ст. 1017 ГК предусматривает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит госу­дарственной регистрации в том же порядке, что и переход права соб­ственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и счи­тается заключенным с момента такой регистрации. В то же время право собственности на предприятие переходит к покупателю с момен­та государственной регистрации этого права. Если иное не предусмот­рено договором продажи предприятия, право собственности на пред­приятие переходит к покупателю и подлежит государственной реги­страции непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 ГК).

Договор об ипотеке также подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ни­чтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1, 2 ст. 10 Закона об ипо-

§ 1. Понятие и значение гос. регистрации права собственности на зем. участок 203

теке). Кроме того, согласно ст. 20 Закона об ипотеке требуется государ­ственная регистрация ипотеки.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК являются следующие виды прав на недвижимость: право собственности, право хозяйствен­ного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сер-витуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

Согласно ст. 164 ГК предметом государственной регистрации явля­ются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, кото­рые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о государственной регист­рации.

Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (обременения), т.е. установленные законом или уполномоченными ор­ганами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имуще­ства (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест иму­щества и др.).

В свою очередь объектом этих прав является недвижимое имущест­во (ст. 130 ГК), понятие которого более широко, чем в ГК, раскрыто и детализировано в ст. 1 Закона о государственной регистрации. Недви­жимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их на­значению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и не­жилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации на указанные объекты, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пре­делах регистрационного округа, необходимо, чтобы они были соответ­ствующим образом индивидуализированы, т.е. отграничены путем применения соответствующих признаков от иных объектов недвижи­мости. Индивидуализируются объекты посредством присвоения им кадастровых номеров. Кадастровый номер — уникальный, не повторя­ющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраня­ется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

204 Глава 5. Гос. регистрация права собственности на зем. участок и сделок с ним

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрово- * го номера земельного участка, на котором находится здание или соору­жение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

В соответствии с Положением о структуре и порядке учета када­стровых номеров объектов недвижимости, утвержденным постановле­нием Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. № 475', присвоение када­стрового номера — необходимое условие государственной регистра­ции прав на объект недвижимости и позволяет однозначно определить / этот объект.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру — от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта не­движимости — А: Б: В: Г: Д: Е, где:

А — номер субъекта Российской Федерации, определяемый Госу­дарственным комитетом РФ по земельной политике;

Б — номер административно-территориального образования, вхо­дящего в состав субъекта Российской Федерации, определяемый орга­ном исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

В — номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденный органом местного самоуправления;

Г — номер земельного участка, присваиваемый исходя из сущест­вующего порядка учета земельных участков;

Д — номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из су­
ществующего порядка учета зданий и сооружений; о

Е — номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый ис- " г ходя из существующего порядка учета жилых и нежилых помещений;

: — разделитель составных частей кадастрового номера. _;

Отсутствие кадастрового номера земельного участка не может слу-, | жить основанием для отказа в присвоении кадастрового номера зда-..-ж нию, сооружению, жилому и нежилому помещению, расположенным * на этом участке. В таком случае формируется кадастровый номер, в f котором вместо номера земельного участка ставится 0 (ноль), а номер зданию, сооружению, жилому и нежилому помещению присваивается, в общем порядке.

Кадастровые номера учитываются по мере регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним. В целях систематизации процес- « са присвоения кадастровых номеров их учет ведется в специальном Ж журнале, в котором указываются кадастровый номер объекта недвижи- $| мости, его местоположение и наименование правообладателя. Када- f

¹ СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 2004.

§ 1. Понятие и значение гос. регистрации права собственности на зем. участок 205

стровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования такого объекта. При переходе прав на объект недвижимости к другому правообладателю, а также при изме­нении вида прав кадастровый номер данного объекта не меняется. В целях учета кадастровых номеров земельных участков в случае их слияния или разделения при государственной регистрации прав на такие участки указываются прежние и новые кадастровые номера.

В основе правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость заложен ряд принципов. Важнейшим из них является принцип единства системы государственной регистрации прав на недвижимость. Этот принцип закреплен в п. 2 ст. 2 Закона о государственной регистрации. Содержание этого принципа состоит в том, что государственная регистрация прав проводится на всей терри­тории Российской Федерации по установленной Законом о государст­венной регистрации системе записей о правах на каждый объект не­движимого имущества в Едином государственном реестре прав на не­движимое имущество и сделок с ним.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недви­жимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Прави­тельства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219'. Эти Правила в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» устанавливают формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

Статья 4 Закона о государственной регистрации закрепляет прин­цип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущест­во и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистра­цией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государствен­ной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статья 130 ГК относит к недвижимому имуществу в первую очередь земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Статья 131 ГК закреп­ляет основные, принципиально важные положения регулирования го-

¹ СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963.

206 Глава 5. Гос. регистрация права собственности на зем. участок и сделок с ним

сударственной регистрации прав на недвижимость. Статья 132 ГК дает определение понятия «предприятие», в состав которого включаются в том числе земельные участки, а ст. 164 ГК предусматривает обязатель­ность государственной регистрации сделок с землей.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на не­движимое имущество, правоустанавливающие документы, которые оформлены после введения в действие Закона о государственной реги­страции (п. 2 ст. 4). Если правоустанавливающие документы на недви­жимость были получены до вступления в силу Закона о государствен­ной регистрации, то государственная регистрация, в частности, права собственности и иных прав на землю не обязательна.

В связи с этим в Указе Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации»¹ (п. 3) содержится следующее разъяснение по этому поводу. Указом предусмотрено, что свидетельст­во на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании зе­мельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственный акт на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утверж­денным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бес­срочного (постоянного) пользования землей», выданные после введе­ния в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утверж­денной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются действи­тельными.

Выдача свидетельств на право собственности на землю и государ­ственных актов на право пожизненного наследуемого владения, бес­срочного (постоянного) пользования землей прекращается со дня на­чала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав. До на­чала выдачи таких свидетельств применяется ранее установленный по­рядок выдачи свидетельств на право собственности на землю и госу­дарственных актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, о котором упомина­лось выше.

СЗРФ. 1999. №5. Ст. 651.

§ 1. Понятие и значение гос. регистрации права собственности на зем. участок 207

В ст. 6 Закона о государственной регистрации урегулированы во­просы признания прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, которые возникли до 31 января 1998 г., т.е. до даты вступления Закона в силу. Права на недвижимое имущество, возник­шие до момента вступления в силу Закона о государственной регистра­ции, признаются юридически действительными при отсутствии их го­сударственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, юридически действительна (п. 1 и 2 ст. 6). Данная норма означает, что права на земельные участки, как и на иное недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации, как прошедшие государственную реги­страцию, а также не прошедшие ее, признаются действительными. Кроме того, сама государственная регистрация, которая проводилась в некоторых субъектах Российской Федерации и муниципальных обра­зованиях, считается юридически действительной.

Государственная регистрация возникших после введения в дейст­вие Закона о государственной регистрации ограничений (обремене­нии) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрация прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона.

В ст. 7 Закона о государственной регистрации закреплен принцип открытости сведений о регистрации. Орган, осуществляющий государ­ственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержа­щиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте не­движимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полно­мочия его представителя). Заинтересованное лицо вправе получить ин­формацию, касающуюся: описания объекта недвижимости, зареги­стрированных прав на него, а также ограничений (обременении) прав. Такая информация предоставляется в форме выписки из Единого го­сударственного реестра прав.

Порядок получения такой информации заключается в следующем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, дол­жен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Лицо, обратившееся за информацией, может обжаловать отказ в суд.

208 Глава 5. Гос. регистрация права собственности на зем. участок и сделок с ним •

Существуют ограничения и на получение информации. Сведения о f
содержании правоустанавливающих документов, за исключением све­
дений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о пра­
вах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а
также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект не­
движимости, предоставляются в установленном законом порядке толь­
ко: самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, по­
лучившим доверенность от правообладателя; руководителям органов
местного самоуправления и руководителям органов государственной
власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в преде­
лах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохра-,
нительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объ­
ектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имею­
щим право на наследование имущества правообладателя по завещанию;
или по закону >

Кроме того, орган, осуществляющий государственную регистра­цию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему ин­формацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Предусмотрено также, что ис­пользование сведений, содержащихся в Едином государственном рее-, стре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Закон о государственной регистрации определяет условия получе­ния информации о зарегистрированных правах (ст. 8). Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом.

Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним бесплатно предоставляет информацию о правах на объект недвижимого имущества организации, ответственной за учет I указанного объекта, в объеме, необходимом для ее работы.

В соответствии с законами Российской Федерации учреждение юс­тиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижи­мое имущество и сделках с ним по запросам: правоохранительных ор­ганов и судов по находящимся в производстве делам; органов государ­ственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления; налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции; государственных органов по контролю за использовани­ем и охраной земель и других природных ресурсов; органов государст­венной статистики; организаций, определенных законами Российской Федерации.

§ 1. Понятие и значение гос. регистрации права собственности на зем. участок 209

В свою очередь, органы государственной власти субъектов Россий­ской Федерации и органы местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имею­щие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, в срок не более десяти дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно или за плату, согласованную с органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится согласно ст. 9 Закона учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахож­дения недвижимого имущества.

Регистрационный округ представляет собой территорию, на кото­рой действует учреждение юстиции, осуществляющее государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ре­гистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Примером может служить организация государственной регистра­ции прав на недвижимость в Московской области. Так, 1 февраля 1996 г. был принят Закон Московской области «О единой системе го­сударственной регистрации субъектов предпринимательской деятель­ности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области»¹ (в ред. от 29 июня 1998 г.). Статьей 8 этого Закона предусмотрено, что органом государ­ственной регистрации, осуществляющим на территории единого реги­страционного округа Московской области регистрацию субъектов предпринимательской деятельности, регистрацию прав граждан Рос­сийской Федерации, лиц без гражданства и иностранных граждан, рос­сийских и иностранных юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципаль­ных предприятий, организаций, учреждений и их подразделений на недвижимое имущество и сделок с ним, является учреждение юсти­ции — Московская областная регистрационная палата.

Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288 было утверждено Примерное положение об учреждении юстиции по госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

¹ Вестник Московской областной Думы. 1996. № 3.

14-744

210 Глава 5. loc. регистрация права собственности на зем. участок и сделок с ним

⇐ Предыдущая891011121314151617Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. Ex. Переведите, обратив внимание на перевод инфинитива, определите его функцию.
2. I. Договор об отчуждении исключительного права на произведение.
3. I. Предмет, метод и специфика административного права как отрасли права
4. II. Исторические корни современного гражданского права. Национальные и универсальные элементы в нем
5. II. Лицензионный договор о предоставлении права на использование.
6. II. Перепишите следующие предложения и переведите их, обращая внимание на особенности перевода на русский язык определений, выраженных именем существительным (см. образец выполнения 2).
7. II. ПРАВА И ОБЗАННОСТИ ОРГАНИЗАТОРОВ
8. II. Права и обязанности работника
9. II. Система обязательств позднейшего права
10. II. Служебные обязанности и права сотрудников
11. III. Основные идеологические течения в истории гражданского права. Идеализм и позитивизм
12. III. Права и обязанности работодателя